「不動産投資を始めたいけど、最初の一歩が怖い」——そう感じている人は多いと思います。
私も同じでした。2010年に1棟目を購入するまで、勉強に勉強を重ね、物件を見て、業者と話して、それでも最後の一歩はひどく緊張しました。30歳で2,300万円超の借金を背負うのですから、当然です。
でも今振り返ると、あのとき踏み出したことが、会社に依存しない今の自分をつくってくれました。この記事では、私が最初の1棟目を購入するまでの道のりを、できるだけリアルに書き残しておきたいと思います。
【目次】
- 2010年、不動産投資の勉強を始める
- 最初の罠：ワンルーム新築投資の落とし穴
- 1棟アパートに絞った理由
- 業者との「物件視察デート」毎週末
- 2010年4月、埼玉・幸手市で1棟目を取得
- これから始める人へ
2010年、不動産投資の勉強を始める
私が不動産投資の勉強を本格的にスタートしたのは2009年末のこと。当時はまだ「サラリーマン大家」という言葉自体が世の中に広まりかけていた時期で、今のように情報が溢れているわけではありませんでした。
それでも、関連書籍やブログを片っ端から読み漁り、おすすめされている不動産業者に問い合わせ、セミナーにも足を運びました。子育ての時期と重なっていたためセミナーへの参加はそこまで多くできませんでしたが、本はトータルで200冊以上は読んだと思います。
時間とお金をかけてインプットし続けたことが、最終的に「自分で収支を判断できる目」を育ててくれました。この勉強量があってこそ、後述するワンルーム新築の罠にも気づくことができました。
最初の罠：ワンルーム新築投資の落とし穴
勉強を始めて最初にコンタクトを取ったのは、金額的にハードルが低そうなワンルーム新築・築浅マンション投資の会社でした。
当時の職場近くの五反田エリアにある物件を紹介してもらい、収支のシミュレーションを見せてもらいました。しかし数字を見て、すぐに違和感を覚えました。
収支はちょっとプラスか、会計上はマイナス。担当者は「赤字になるので節税になりますよ」と言っていましたが、私が求めていたのはキャッシュフローを積み上げることです。会計上の赤字を節税に使う仕組みに旨みがあるとしても、手元のお金が残らない投資は本質的に意味がないと感じました。
「これは何かがおかしい」——直感を信じ、ワンルーム新築投資は断ることにしました。
⚠️ ワンルーム新築投資の注意点
節税効果を前面に押し出す提案には要注意。「キャッシュフローが出るかどうか」を必ず自分で計算することが大切です。会計上の赤字と実際の手元資金は別物です。
1棟アパートに絞った理由
本を読み進める中で、1棟アパート投資が自分の目的に合っていると確信するようになりました。
ワンルーム1室の投資と1棟アパートの投資では、根本的な考え方が違います。
- キャッシュフロー： 1棟アパートは複数戸からの家賃収入があり、1室空いても収入がゼロにはならない
- 資産価値： 土地と建物をまるごと所有するため、将来的な売却や担保価値が高い
- コントロール性： 管理・修繕・賃料設定をオーナーとして主体的に動かせる
「なんとなく敷居が低そう」でワンルームから入るのではなく、最初から目的に合った投資対象を選ぶことが重要だと学びました。この判断が、後の資産形成の方向性を決定づけたと思っています。
業者との「物件視察デート」毎週末
1棟アパートに絞ったあと、読んでいた本の中でおすすめされていた不動産業者に面談を申し込みました。そこで紹介してもらった営業マンと、毎週末のように物件を見て回る日々が始まりました。
今思えばこの「物件視察デート」の期間が、不動産投資家としての目を養うのに最も役立ちました。実際に物件を見ながら業者の話を聞くことで、
- 収支のシミュレーションの読み方
- 立地・建物の良し悪しの判断基準
- 融資の組み方のイメージ
- リスクをどう考えるか
こういった感覚が、本を読んだだけでは得られないレベルで身についていきました。「とにかく動く」ことの重要性を、この時期に体感しました。
2010年4月、埼玉・幸手市で1棟目を取得
物件を見続けること数ヶ月。2010年4月に、埼玉県幸手市の鉄骨造6戸マンションに買付を入れることを決断しました。
融資はスルガ銀行から。物件価格は2,400万円でした。
30歳で2,300万円超の借金を背負う——今でもあの緊張感ははっきり覚えています。サインをするときの手の震えるような感覚。それでも踏み出せたのは、それまでの勉強と物件視察で積み上げてきた「何とかなりそう」という確信があったからです。
感覚だけで動いたのではありません。収支を自分で計算し、空室リスクを考え、最悪のシナリオでも持ちこたえられることを確認したうえでの決断でした。
📌 1棟目の概要
場所：埼玉県幸手市
構造：鉄骨造 6戸
価格：2,400万円
融資額：2,300万円
融資：スルガ銀行
取得時期：2010年4月
これから始める人へ
不動産投資を始めようとしている方に、一つだけ伝えたいことがあります。
「勉強してから動く」と「動きながら勉強する」を両立してください。
本を読んで頭でっかちになるだけでも足りないし、勉強なしに勢いだけで動くのも危険です。私がやったように、本で知識を入れながら、実際に業者と話して物件を見る——この両輪を回すことで、「自分でリスクを判断できる目」が育ちます。
そして何より大切なのは、自分で収支を計算することです。業者が出してくるシミュレーションをそのまま信じるのではなく、空室率・修繕費・管理費・税金を自分で当てはめて試算する。「これなら最悪でも持ちこたえられる」と思えるラインを自分で確認できれば、最後の一歩は必ず踏み出せます。
ゆっくりでも、着実に進んでいけば、必ず会社に依存しない選択肢が手に入ります。焦らず、でも止まらず——一緒に歩んでいきましょう。
※本記事は筆者の個人的な体験をもとにした情報です。不動産投資にはリスクが伴います。投資判断はご自身の責任のもとで行ってください。
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