会社員として働きながら不動産投資を始め、現在は個人と法人で賃貸経営を続けています。
私が不動産投資を続けてきた一番の理由は、会社の給与に依存しなくても生活できる状態をつくりたかったからです。
不動産投資には、家賃収入という魅力があります。一方で、空室、修繕、金利上昇、融資、売却など、実際に運営してみないと分からない問題も数多くあります。
このページでは、これまでの経験と実際に検討した物件をもとに、物件の選び方、収益性の計算、銀行融資、築古戸建て投資、そしてFIREにつながる賃貸経営についてまとめました。
これから不動産投資を始めたい方にも、すでに物件を所有していて規模を拡大したい方にも、参考になる内容を目指しています。
このページの目次
- 私が不動産投資を続ける理由
- 収益物件の選び方
- 利回りとキャッシュフローの考え方
- 銀行融資と金融機関の開拓
- 築古戸建て投資の実践記録
- 失敗しないためのリスク管理
- 不動産投資とFIRE
- 海外不動産投資
- おすすめ記事の読む順番
1．私が不動産投資を続ける理由
私にとって不動産投資は、単なる資産運用ではありません。
会社員として働き続けなくても生活できる状態をつくるための、重要な収入源です。
会社員として20年以上働く中で、毎月安定した給与を受け取れることのありがたさは感じていました。
しかし同時に、収入のほとんどを勤務先に依存していることへの不安もありました。
そこで、給与とは別の収入をつくるために取り組んできたのが不動産投資です。
現在は個人と法人で複数の賃貸物件を所有し、家賃収入を生活の基盤とする計画を立てています。
私が目指しているのは、物件数を増やすことそのものではありません。
毎月の手残りを安定させ、家族の生活を守りながら、自分の時間を自由に使える状態をつくることです。
2．収益物件の選び方｜利回りだけでは決めない
不動産投資を始めたばかりの頃は、どうしても表面利回りに目が向きがちです。
しかし、利回りが高い物件が必ずしも良い物件とは限りません。
私が購入を検討するときに確認するのは、主に次の項目です。
- 購入価格と想定家賃
- 表面利回りと実質利回り
- 借入金利と返済期間
- 毎月のキャッシュフロー
- 自己資金に対する収益性
- 土地の担保評価と売却可能性
- 建物の状態と将来の修繕費
- 賃貸需要と空室リスク
- 接道状況と再建築の可否
実際に2つの収益物件を比較してみた
以前、東京郊外にある2つの収益物件を比較しました。
一方は約5,500万円、表面利回り約8%の一棟アパート。もう一方は約2,700万円、表面利回り約6.5%の小規模物件です。
最初は価格の安い物件を現金購入する方法にも魅力を感じていました。
しかし、融資を活用した場合のキャッシュフローや自己資金利回りを計算すると、評価が変わりました。
表面利回りだけでなく、ROI、土地値、出口戦略、株式投資との比較まで行った記録です。
▶ 利回りだけでは決めない収益物件選び｜キャッシュフロー・自己資金効率・株式投資との比較まで
3．利回りとキャッシュフローの考え方
私が物件を評価する際、特に重視しているのがキャッシュフローです。
キャッシュフローとは、家賃収入から運営経費やローン返済などを差し引いて、実際に手元に残るお金のことです。
表面利回りだけでは収益性は分からない
例えば、5,000万円の物件から年間400万円の家賃収入がある場合、表面利回りは8%です。
しかし、管理費、固定資産税、保険料、修繕費、空室損失、ローン返済などを差し引くと、実際の手残りは大きく減ります。
| 項目 | 年間金額 |
|---|---|
| 満室家賃収入 | 400万円 |
| 運営経費・空室損失 | ▲80万円 |
| 年間ローン返済 | ▲240万円 |
| 税引前キャッシュフロー | 80万円 |
※計算方法を説明するための仮定例です。実際の保有物件の収支ではありません。税金や突発的な設備更新費用は別途考慮が必要です。
表面利回りが8%でも、年間の手残りは80万円という計算です。
私はこのキャッシュフローを、自己資金に対してどのくらい確保できるかという視点でも評価しています。
自己資金利回り（ROI）も重要
例えば、自己資金1,000万円を使って年間100万円の税引前キャッシュフローを得られるなら、単純な自己資金利回りは10%です。
一方、現金で3,000万円を投資して年間150万円の手残りなら5%になります。
ただし、借入を増やせば空室や金利上昇の影響も大きくなるため、ROIが高いほど良いというわけではありません。
私は自己資金効率と安全性の両方を考えて、購入判断をしています。
4．銀行融資と金融機関の開拓
不動産投資を拡大するうえで、銀行融資は重要なテーマです。
物件の収益性が高くても、希望する条件で融資を受けられなければ購入できないことがあります。
また、金融機関によって、評価する物件や融資可能な地域、借入期間、金利、自己資金の考え方が異なります。
銀行が見ているのは、利益だけではなかった
私は元銀行員の方に、自分の法人の決算書や不動産事業について相談したことがあります。
その際に印象に残ったのは、銀行が投資家とは違う視点で融資を判断しているということでした。
投資家は利回りや利益を重視しますが、銀行は安定して返済できるか、担保でどこまで保全できるかを重視します。
債務償還年数、既存借入、自己資本、資産の流動性なども重要な判断材料になります。
▶ 元銀行員に決算書を見てもらって分かった｜銀行が不動産融資で本当に見ていること
銀行訪問のために準備した13の資料
退職後も不動産投資を続けるため、金融機関との関係づくりを進めています。
そのために準備したのが、保有物件一覧、借入一覧、決算書、確定申告書、キャッシュフロー計画などの資料です。
融資をお願いするだけではなく、現在の経営状況と今後の事業方針を、銀行に分かりやすく伝えることが大切だと考えています。
▶ 不動産投資家が銀行を開拓するときの持参資料13選｜退職後の融資獲得に向けて準備したこと
5．築古戸建て投資の実践記録
最近、特に力を入れて検討しているのが、千葉県木更津市・袖ケ浦市周辺の築古戸建てです。
一棟アパートやマンションと比べると、少額から購入できる物件もあり、現金購入とリフォームを組み合わせた投資を検討しやすい点に魅力を感じています。
一方で、築40年、50年を超える建物にはさまざまなリスクがあります。
- 雨漏りや床下の腐食
- シロアリ被害
- 給排水設備の老朽化
- 残置物の撤去費用
- 再建築不可や接道の問題
- 浸水履歴や告知事項
- 火災保険の加入条件
築48年の戸建てに600万円で買付
実際に検討した戸建てでは、土地の価値、賃貸に出した場合の家賃、リフォーム費用などをもとに購入価格を検討しました。
私の場合、単に安く買えるかどうかだけではなく、自分の拠点として利用する価値も含めて判断しています。
将来使わなくなったときには賃貸に出せるか、土地として売却できるかも重要なポイントです。
▶ 【実体験】築48年の中古戸建てに600万円で買付を入れた｜賃料・リフォーム費・土地値から購入価格を逆算
事故物件疑い・浸水歴のある戸建てを検討
別の物件では、建物内での死亡事案や過去の浸水履歴がある戸建てを検討しました。
価格が安いことには理由があります。
私は、想定家賃から総投資額を逆算し、リフォーム費用を考慮したうえで指値価格を考えました。
売値が590万円の物件でも、300万円で購入できるなら投資判断が変わる可能性があります。
ただし、価格が下がったからといって、建物のリスクまで小さくなるわけではありません。
▶ 築47年・590万円の戸建てを検討中｜事故物件疑い・浸水歴ありで300万円指値を狙う話
6．不動産投資で失敗しないためのリスク管理
不動産投資では、買わないという判断も重要だと思っています。
条件が良さそうな物件でも、現地を見たり、資料を調べたりするうちに問題が見つかることがあります。
特に注意しているのは、購入後に簡単には解決できない問題です。
- 再建築できない、または建築許可が不確実
- 境界や接道に問題がある
- 賃貸需要が弱く、家賃を維持できない
- 建物の大規模修繕が必要
- 売却先が限られる
- 融資条件が悪く、返済余力が小さい
安く買えたとしても、売却できない、貸せない、修繕費が想定を超えるといった状況になれば、投資として成功したとはいえません。
良い物件ほど早く売れてしまう
一方で、条件の良い物件は検討している間に売れてしまうこともあります。
実際に、問い合わせた翌日に物件情報が消えていた経験もありました。
こうした経験から、普段から購入条件を明確にし、金融機関との関係をつくり、判断に必要な資料を準備しておくことが大切だと感じています。
▶ 問い合わせた翌日に物件が消えていた｜良い収益物件が早く売れる理由と日頃の準備
7．不動産投資とFIREの関係
私が不動産投資を続けてきた理由の一つが、FIREを実現することです。
株式や投資信託にも投資していますが、生活費の基盤としては毎月の家賃収入を重視しています。
ただし、家賃収入がそのまま生活費に使えるわけではありません。
ローン返済、管理費、固定資産税、修繕費、空室による減収などを考える必要があります。
さらに、退職後は所得税・住民税・社会保険料も含めて、家計全体のキャッシュフローを考えなければなりません。
私は不動産収入を生活の基盤にしながら、資産運用や新しい事業にも取り組んでいく予定です。
物件を増やすことだけにこだわらず、手元に残る現金、借入の安全性、自由に使える時間のバランスを大切にしたいと考えています。
▶ FIRE・早期退職の完全ガイド｜退職準備・税金・社会保険・退職後の生活
8．海外不動産投資｜タイのコンドミニアム
日本国内の不動産だけでなく、タイのコンドミニアム購入についても検討しています。
タイでは長期滞在を考えており、住居としての利用と資産運用の両面から物件を評価しています。
実際に視察した約300万バーツのコンドミニアムでは、想定家賃が月1万バーツ程度でした。
日本の不動産投資と比較すると、現金購入した場合の資金効率や為替リスクなど、違った視点で考える必要があります。
また、コンドミニアムの購入とビザ取得については、投資要件や在留資格の条件を別々に確認する必要があります。
▶ タイ移住を考えてコンドミニアムを視察してきた｜300万バーツの投資ビザとDTV・O-VISAを整理
9．初めての方におすすめの読む順番
不動産投資に興味を持った方には、次の順番で読んでいただくのがおすすめです。
- 収益物件を選ぶときに重視していること
- 銀行が不動産融資で見ているポイント
- 銀行訪問に必要な13の資料
- 築古戸建ての購入価格をどう判断するか
- 事故物件疑い・浸水歴のある戸建ての検討
- 良い収益物件を逃さないための準備
10．最後に｜不動産投資を続ける理由
不動産投資は、購入して終わりではありません。
むしろ購入してからが賃貸経営の始まりです。
空室が出れば募集を考え、設備が故障すれば修繕し、金利が上がれば収支を見直す必要があります。
私自身、これまでの判断がすべて正しかったとは思っていません。
今後も失敗や想定外の出来事はあると思います。
それでも、給与以外の収入をつくり、自分の人生の選択肢を増やしてくれた不動産投資には、大きな価値を感じています。
このブログでは、物件購入の成功談だけでなく、購入を見送った理由、融資の難しさ、修繕の問題、実際の収支なども記録していきます。
同じように不動産投資に取り組んでいる方にとって、少しでも参考になればうれしいです。
さいかすたろう
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※本ページは2026年10月時点の経験・検討内容をもとに作成しています。記載した物件の利回り、融資条件、収支は当時の試算や個別事例であり、将来の収益を保証するものではありません。