壁紙を初めて自分で貼った日のことを書きます。
うまくいったところは爽快で、失敗したところは笑えて、全体を通じて「DIYにはまる人の気持ちが少しわかった気がする」という一日でした。同時に、入居者募集や保証会社のことも具体的に聞けた。今日はその全部を書きます。
なぜ体験会に行こうと思ったか
自分の物件にいきなり手を入れるのは怖い。失敗したら本番の壁が犠牲になる。そう思って、まず「学ぶ場所」を探しました。
今回参加した体験会は、築古戸建を自分でDIYリフォームして賃貸に出している大家さんが主催しているもの。まさに私がやろうとしているスキームそのもので、リフォームの技術だけでなく「入居者の集め方」「自主管理のやり方」まで聞けそうだったので、迷わず申し込みました。
会場は埼玉の郊外、主催者さんが実際に購入した築古戸建。参加者は7名でした。内訳は、大家が私含め2名、大家志望が3名、業務拡張でリフォームを学びたい方が2名という構成でした。
最近、金利が上がっている背景もあって、小資本でスタートできる築古戸建への関心が高まっているのを参加者の顔ぶれから感じました。
初めての壁紙張り——「難しい」と「気持ちいい」が交互に来た
午前10時半から昼休みをはさんで約6時間。2グループに分かれ、一方が床材（クッションフロア）張り、もう一方が壁紙張りでした。私は初めてということで、まず壁紙張りに参加しました。
手順は単純です。壁紙の裏にのりを塗り、壁に貼り付け、余分な部分をカットする。ただ——この「カット」が思いのほか難しかった。
今回の壁は漆喰仕上げで、築古のため漆喰と柱の間にわずかな隙間があります。きっちり柱の面でカットすると、その隙間が目立ってしまう。なので「柱より少しオーバー気味にカットして、端を柱側に折り込むように貼る」という技が必要でした。
さらに、このカットをまっすぐ行うために板金を定規代わりに使うのですが——曲がる。ずれる。慣れた職人さんが当たり前にやっていることが、どれだけの練習の積み重ねによるものかを実感しました。
それでも、きれいに貼れた1枚ができたとき、妙な達成感がありました。「DIYにはまる人の気持ちが、ちょっとわかった」と思いました（笑）
壁紙DIYの注意点まとめ
| ポイント | 詳細 |
|---|---|
| カットの方向 | 板金を定規代わりに使い一直線に。力を入れすぎると壁紙が破れる |
| 柱まわりの処理 | 隙間がある場合は少しオーバー気味にカットして折り込む |
| 素材の特性 | 壁紙は力を入れると破れやすい。角の処理は特に慎重に |
| 費用対効果の判断 | 失敗コスト・作業時間・仕上がりのバランスで、どこまでDIYするか判断が必要 |
壁紙DIYは「節約できる」という側面と「失敗のコストと手間」という側面の両方があります。全部自分でやるのか、一部はプロに頼むのかの判断軸を持つために、今回の体験は非常に役立ちました。
入居者をどうやって集めるか——講師が使う3つの媒体
体験中、私が一番聞きたかったのが「入居者の集め方」でした。管理会社を通さず自主管理で賃貸にする場合、客付けをどうするかは大きな課題です。
講師の方が実際に使っている媒体は3つでした。
| 媒体名 | 特徴 |
|---|---|
| ジモティー | 地域密着型の掲示板。賃貸物件も掲載可。コストが低く、地元の入居希望者にリーチしやすい |
| エコーズ（Echoes） | 自主管理オーナー向け賃貸掲載サービス。大家が直接入居者と交渉できる |
| ウチコミ！ | 仲介手数料なしで大家と入居者が直接契約できるサービス。自主管理大家に人気 |
ポータルサイト（SUUMO・HOME’Sなど）は仲介会社を通す必要があるため、自主管理では使いにくい面があります。上記3媒体は大家が直接掲載・交渉できる点が自主管理との相性が良い理由のようです。
自主管理大家でも使える「家賃保証会社」はあるのか
滞納や夜逃げのリスクへの対応も聞きました。講師の方は「基本的には家賃保証会社を通している」とのことでした。
管理会社を通さない自主管理の場合、大手保証会社は「管理会社経由でないと使えない」ことが多いです。ただ、自主管理オーナーでも申込可能な保証会社はいくつか存在します。以下は代表的なものをまとめています。
| 会社名 | 特徴・備考 | リンク |
|---|---|---|
| Casa（カーサ） | 自主管理オーナーでも利用可能なケースあり。審査が通りやすいと言われる | 自主管理を簡単便利に！コスト削減と業務削減を実現するサービス「家主ダイレクト」 |
| フォーシーズ | 自主管理・築古物件に対応実績あり。審査の柔軟性が高いとされる | オフィス保証、店舗保証、高級賃貸保証、賃料保証のフォーシーズ |
| 日本セーフティー | 自主管理物件への対応実績あり。生活保護入居者への対応も可能 | 家賃保証・賃貸保証の頼れるパートナー 日本セーフティー株式会社 |
| 全保連 | 業界大手。申込条件は管理会社経由が基本だが、一部自主管理物件への対応あり | 全保連株式会社 |
| エポスカード（賃貸保証） | カード会社系の保証。入居者がエポスカードを持っていることが条件 | 保証人おまかせプランROOM iD｜クレジットカードはエポスカード |
| レジデンシャルパートナーズ | 自主管理・築古物件への柔軟な対応で知られる | レジデンシャルパートナーズ | 賃貸保証システムについて |
※各社の受付条件は変更になる場合があります。申込前に必ず直接確認してください。自主管理物件への対応可否は物件の状況や地域によっても異なります。
講師の方が補足してくれたこととして、「滞納・夜逃げする人には傾向がある」という話が印象的でした。本人ではなく同居人が契約するパターンは注意が必要だそうです。これは規則やデータではなく、経験から見えてくることで、やはり実際に物件を運営した人の話は生々しく参考になります。
「懇親会こそ本番」という学び
当日は都合があって懇親会の前に帰ってしまいました。でも、あとから聞くと懇親会でこそ踏み込んだ情報のやり取りがあったようです。
次回は必ず残ります。こういう場で形成される人脈や情報の密度は、ネットで調べてもなかなか手に入らないものです。
会社員として長年、同じ組織の中だけで人間関係を築いてきました。でも退職してから、まったく異なるバックグラウンドを持つ人たちと話すことが急速に増えています。この広がりが、今後の自分を変えていくと実感しています。
DIYリフォームや自主管理大家に挑戦している方——ぜひ体験や使っている保証会社を教えてください！
※本記事の情報は体験会での聞き取りおよび執筆時点の情報をもとにしています。家賃保証会社の条件・対応可否は変更される場合があります。各社に直接ご確認のうえご判断ください。
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