今日は健美家のコラムニストの方が主催するウェブセミナーに参加してきました。「初心者向け」というタイトルでしたが、融資の踏み込んだ話も聞けると聞いて参加したところ、大満足の内容でした。
これから不動産投資を始めたいという方にとって実践的な内容が多かったので、ポイントをまとめてお伝えします。
セミナーの内容は大きく2つ
セミナーは2人の講師による構成で、前半が「初心者がどの物件から始めるべきか」、後半が「日本政策金融公庫・信金・信組からの融資の引き方」という流れでした。
銀行開拓を進めようとしている自分にとって、特に融資の話は「知らなかった」と思うことが多く、メモを取る手が止まらないほどでした。
初心者に向けた物件タイプ3選
前半の講師が「自分でいろいろな物件に投資してきた結果、今から始めるならこの3つを勧める」と挙げていたのが以下です。
① 新築（築浅）アパート——10年間の安心と出口のキャピタルゲイン狙い
新築・築浅アパートの最大のメリットは、10年程度は大きな修繕費がかからない点です。これは講師の方がRCマンションで大規模修繕に苦しんだ経験からの言葉でした。
築古のRC物件は融資期間を長く取れるためキャッシュフローの計算上は儲かって見えますが、エレベーターの更新（約1,000万円）、屋上防水、外壁塗装などで数百万円単位の出費が突然発生します。これを織り込むと、手残りが想定を大きく下回るケースが多いというのが講師の経験則でした。
一方、木造アパートにはこうした大型修繕がほとんどありません。ただし、現在の市況では利回りは6%前後が一般的で、金利上昇も重なってキャッシュフローはほぼ出ない水準です。講師の方が購入した物件の返済比率は71%と高く、毎月の手残りは薄いものでした。
つまり新築アパートは「毎月儲ける」のではなく、10年保有して元金を返済し、売却時のキャピタルゲインを得る戦略として位置づけるべき投資です。月々のキャッシュフローを重視する方には向かないかもしれません。正直、自分もここには今の段階ではあまり魅力を感じていません。
② 築古戸建——低価格・高利回り・キャッシュ購入で安全に始める
東京在住の講師が実際に購入したのは、島根の1,000万円以下の築古戸建です。現金購入で利回り16%前後を確保しており、インカムゲインをメインとした投資スタイルです。
この物件の特徴は、
- 手間がかからない（管理会社に委託）
- 最終的に解体して更地売却しても損が出にくい
- 低価格なため現金購入で始められ、融資不要
大きく儲けるわけではないが、確実にプラスになる安全な投資という位置づけです。これはまさに私も現在進めている方向性と一致しており、特に共感した部分でした。地方の築古戸建でも、利回りを正確に計算して購入すれば損をしにくい投資になります。
③ 築浅分譲マンション（ファミリータイプ）——インカムもキャピタルも狙える一石二鳥
3つ目は、ファミリータイプの分譲マンションをオーナーチェンジで購入するという選択肢です。これは自分が知ってはいたものの、融資の観点では新たな発見が多かった物件タイプでした。
最大の特徴は、出口の多様性です。賃貸として出している入居者が退去した後、収益物件として売るだけでなく、「居住用」として実需の購入者に売ることができます。実需では住宅ローンが使えるため、収益物件の評価額より高い価格で売れる可能性があります。このギャップがキャピタルゲインにつながります。
利回りは8%台の物件もまだあり、インカムゲインとしても十分な水準です。さらに、積算評価が出やすく、築20年程度でも47年の法定耐用年数が残るため20年超の融資が引けるという点が特に参考になりました。融資を活用して投資効率を上げたい方には、検討する価値があります。
| 物件タイプ | 想定利回り | 収益の柱 | 融資 | 特徴 |
|---|---|---|---|---|
| 新築・築浅アパート | 6%前後 | キャピタル | 活用可 | 修繕費少・CF薄・出口重視 |
| 築古戸建 | 16%前後 | インカム | 現金購入 | 低リスク・手間少・更地売却可 |
| 築浅分譲マンション | 8%台 | 両方 | 活用可 | 実需売却・積算評価・長期融資 |
融資戦略——日本政策金融公庫・信金・信組をどう攻略するか
後半の融資の話も非常に参考になりました。戦略的に動いている方の話を聞くと、「ここまでやっている人には勝てない」と思いつつ、自分の行動の指針になるものがありました。
日本政策金融公庫——NG理由を「聞き出す」技術
日本政策金融公庫は、融資を断られた場合でも「どこがダメだったか」をなかなか明示してくれません。しかし、相談会を通じてそれとなく引き出し、次の申請時に「こう言われたのですが」と担当者に伝えて解決策を示すというアプローチを取っているとのこと。
問題点を把握したうえで補足資料を用意して再申請することで、承認率が上がるというのは理にかなっています。「断られたら終わり」ではなく、理由を理解してから再挑戦するという考え方が重要です。
信用金庫・信用組合——ディスクロージャー誌を徹底的に読む
信金・信組のアプローチで最も印象的だったのは、各金融機関が毎年発行しているディスクロージャー誌（情報開示資料）を徹底的に読むという方法です。
特に注目するのは「不動産業への融資比率」です。
- 積極的な信金・信組：不動産融資比率が50%以上
- 消極的な信金・信組：25%程度と低い
この数字を見るだけで、どこに話を持ち込むべきかが絞れてきます。さらにこのディスクロージャー誌の中から、融資の紹介につながりそうな人物を探すという方法も話していました。紹介経由での申請は、飛び込みよりもはるかに通りやすくなる——それは私も銀行を訪問してきた経験から実感していることです。
信金・信組への融資アプローチについては、以下の記事もあわせて参考にしてください：
今日のセミナーから改めて確認できた自分の方向性
3つの物件タイプを聞いて、改めて自分の投資スタイルに合っているのは築古戸建の現金購入だと感じました。インカムゲインをコツコツ積み上げながら、融資を活用した物件と並行して運営していく形が今の自分には合っています。
築浅分譲マンションの融資活用については今回初めて整理できた部分が多く、次の投資先の候補として視野に入れておきたいと思っています。
融資については、ディスクロージャー誌を活用した信金・信組の開拓を、より戦略的に進めていこうという気持ちになりました。「どこに行くか」より「どこが積極的か」を数字で判断するというアプローチは、効率が全然違います。
これから不動産投資を始めたいという方には、まず物件の種類ごとの特性と融資の可否を理解してから動くことを強くおすすめします。セミナーや勉強会への参加は、自分が見えていなかった視点を補ってくれる良い機会です。
※本記事はセミナーでの発言をもとにした参加レポートです。物件の利回りや融資条件は市況・地域・金融機関によって大きく異なります。投資判断はご自身の責任で行ってください。
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