【目次】
- 10年以上住んでもらった部屋が退去した
- なぜ10年以上の入居後に125万円のリフォームになったのか
- 最初の見積書を全部見てみた
- 「業者に任せる・施主支給・DIY・不要」の4分類に整理した
- 施主支給にした6つの設備と、実際の購入価格
- 照明・ウォシュレット・ガスコンロは自分で購入・取付する
- 再見積りはいくらになったか
- 17万8,200円が全部「節約」ではない理由
- 大家がリフォーム費をコントロールするときに大切だと思ったこと
- まとめ
10年以上住んでもらった部屋が退去した
見積書を開いて最初に目に入ったのが、1,246,850円という数字でした。
1DKの退去後リフォームで約125万円。正直、これはちょっと大きいなと思いました。
でも、すぐに冷静になりました。今回退去した部屋、入居期間が10年以上です。
長く住んでもらえたことは、賃貸経営としてはありがたいことです。空室期間がなく、頻繁な原状回復も不要だった。でも長く住めば、それだけ設備や内装が老朽化します。退去後にまとまった修繕費用が発生するのは、ある程度覚悟していたことでもあります。
「全部削ろう」とは思いませんでした。必要な工事はする。ただし、自分でできることまで業者に丸投げする必要はない——そう考えて、見積書を1項目ずつ見直すことにしました。
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1．なぜ10年以上の入居後に125万円のリフォームになったのか
まず「なぜそんな金額になったのか」を整理します。
短期入居（2〜3年）の退去後のリフォームと、10年以上の入居後では、更新が必要な箇所の数が全然違います。クロスの耐用年数は一般に6年程度とされていますが、10年以上経過すれば汚れ・剥がれ・ヤニ汚染が重なります。床材、水回りの設備・パッキン、換気扇、照明、建具——これらがまとめて更新時期を迎えます。
原状回復の費用負担については、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が基本的な考え方を示しています。通常使用による損耗（経年変化）は原則として貸主負担、入居者の故意・過失による損傷は借主負担というのが基本です。
今回のリフォームは、長期経年劣化による設備更新が中心です。入居者に費用を押し付けるものではなく、大家として負担すべきコストを、どうコントロールするかという話です。
| 更新が必要になった主な箇所 | 理由 |
|---|---|
| クロス全面 | 経年劣化・ヤニ汚染 |
| 床（フロアタイル） | 傷・汚れ・和室の劣化 |
| 水回り設備（水栓・換気扇など） | 10年以上の使用 |
| 建具（浴室折れ戸・襖・天袋） | 開閉不良・劣化 |
| 照明・換気扇・インターホン等 | 寿命・機能劣化 |
2．最初の見積書を全部見てみた
最初の見積りは税別1,133,500円・税込1,246,850円でした。主な項目を並べてみます。
| 工事項目 | 当初金額（税別） |
|---|---|
| ハウスクリーニング・ヤニ洗浄 | （見積書記載の通り） |
| エアコン新規（6畳用） | 110,000円 |
| クロス貼替え・下地処理 | （見積書記載の通り） |
| 和室下地組換え | 180,000円 |
| 和室フロアタイル | 60,000円 |
| DKフロアタイル | 60,000円 |
| 襖・天袋 | （見積書記載の通り） |
| ガスコンロ | 38,000円 |
| シャワートイレ | 48,000円 |
| トイレコンセント新設 | 48,000円 |
| タオルハンガー交換 | 10,000円 |
| 浴室折れ戸交換 | 135,000円 |
| インターホン交換 | 38,000円 |
| 照明器具 | 18,000円 |
| キッチン換気扇・手元灯・水栓・ドアノブ等 | （見積書記載の通り） |
| 合計（税別） | 1,133,500円 |
| 合計（税込） | 1,246,850円 |
これを見て最初に思ったのは、「全部一緒に頼まなくていいものが混ざっているな」ということでした。
照明交換、ウォシュレット、ガスコンロ——これらは工事というより設備の入れ替えです。工事を伴う部分もあるとはいえ、型を選んで自分でできる部分もある。換気扇やドアノブも、適合品を選べば自分で手配できます。
一方で、床下地・クロス・浴室折れ戸・エアコン設置・電気工事——これらはプロに任せた方がよい。仕上がりや安全性を考えると、ここは無理に手を出さないほうがいい工事です。
3．「業者に任せる・施主支給・DIY・不要」の4分類に整理した
見積書の工事を一つずつ見ながら、4つに分けていきました。
| 分類 | 考え方 | 今回の主な対象 |
|---|---|---|
| ① 業者に任せる | 技術・資格・安全性が必要。仕上がりが賃貸品質に直結する | クロス、床下地、フロアタイル、浴室折れ戸、エアコン設置、電気工事全般、ハウスクリーニング等 |
| ② 施主支給（部材だけ自分で調達） | 施工は業者。設備・部材はネット等で自分が手配することでコストを抑える | 換気扇、手元灯、ドアノブ、水栓、インターホン等 |
| ③ 自分で購入・取付（DIY） | 設備の選定・購入・取付を自分で行う。ただし資格・法令の確認必須 | 照明器具（シーリング式）、ウォシュレット、ガスコンロ |
| ④ 必要性を再検討 | 本当に今回交換・工事が必要かを確認する | タオルハンガー等 |
「リフォームを値切る」のではなく、「自分ができる仕事を引き取る」という発想です。
業者に頼めば、商品選定・発注・運搬・施工・保証・工程管理というすべてのコストが乗ってきます。それは当然です。そのうちの「商品選定と調達」だけ自分でやれば、業者の仕入れコスト分を下げられる可能性があります。ただし、この方法にはリスクも伴います。
4．施主支給にした6つの設備と、実際の購入価格
今回、以下の設備について「部材支給（施主支給）」を選びました。
| 設備 | 型番・品番 | 購入価格 |
|---|---|---|
| キッチン換気扇 | YNK-20 | 3,400円 |
| LED流し元灯（15形・昼光色・センサースイッチ・電源コード付） | LT-NKL10D-HSS（06-402） | 4,580円 |
| トイレ換気扇（Panasonic） | FY-08PF9D | 4,475円 |
| ドアノブ（川口技研 ハイスナイトラッチ錠 バックセット60mm） | 川口技研 ハイスナイトラッチ錠 | 3,196円 |
| 洗濯機用水栓（TOTO 緊急止水弁付） | TW11R | 4,247円 |
| モニター付きインターホン | VS-SGZ20L（LEDライト搭載） | 14,000円 |
| 施主支給品 合計 | 33,898円 | |
合計約3万4,000円です。換気扇・手元灯・水栓など、単体としては安価なものが多い。インターホンが14,000円で最も大きい項目です。
ここで一つ補足しておきます。
再見積書を確認すると、施主支給とした項目のうち、見積書上の表示金額が当初見積りと変わっていないものがあります。施主支給にすることで設備代が浮く可能性がある一方、施工費が残っているケースもあります。再見積書では「部材支給」と明記されているものの、金額の変動がどこから来ているかは項目ごとに精査が必要です。実際の削減額は、最終支払いが確定するまで確認を続けます。
施主支給の注意点も知っておく
- 適合する型番を正しく選ぶ必要がある（サイズ・接続方式が合わないと施工できない）
- 不良品・初期不良の場合、責任の所在が曖昧になることがある
- 工事日に部材が届いていないと工程がストップする
- 業者によっては施主支給を受け付けないケースがある
- 施工保証の範囲に施主支給品が含まれない場合がある
施主支給は必ずしも全ての場合でコスト的に有利になるわけではなく、段取りの手間と責任分担を理解したうえで選択することが大切です。
5．照明・ウォシュレット・ガスコンロは自分で購入・取付する
さらに以下の3つは、業者への依頼自体を見積りから外しました。
| 設備 | 当初見積金額（税別） | 自分でやる理由 |
|---|---|---|
| 照明器具 | 18,000円 | シーリング式なら電気工事不要で取付可能 |
| シャワートイレ（ウォシュレット） | 48,000円 | 交換取付は自分でできる（コンセント工事は別） |
| ガスコンロ | 38,000円 | 60cm幅以内、置き型は自分で設置可能 |
| 小計 | 104,000円 |
「照明まで業者さんにお願いする必要はないな」と思いました。シーリングライトであれば、シーリング引掛型の接続なら電気工事士資格なしで取り付けられます。ウォシュレットも便座の交換自体は自分でできます。ガスコンロも60cm以下の置き型なら、適合するものを選べば設置できます。
ただし、ここで大切なことを補足します。
「何でも自分でやればよい」という話ではありません。
- 照明器具でも直結式（電線に直接つなぐタイプ）は電気工事士の資格が必要です
- ウォシュレットのコンセント新設は電気工事士が必要で、今回は業者に依頼しています
- ガスコンロもガス接続はLPガス・都市ガスの仕様・接続方式によって取り扱いが変わります
自分でできる作業の範囲を守ることが前提です。資格が必要な工事・専門的な接続は必ず専門業者へ依頼してください。
6．再見積りはいくらになったか
施主支給への変更・自分で取り付ける設備の除外・工事内容の見直しを業者と相談したうえで、再見積りが届きました。
当初見積り（税込）：1,246,850円
↓
再見積り（税込）：1,068,650円
差額：▲178,200円（削減率 約14.3%）
（178,200 ÷ 1,246,850 × 100 ≒ 14.3%）
「何によっていくら下がったのか」を比較します。
| 項目 | 当初金額（税別） | 再見積（税別） | 変更内容 |
|---|---|---|---|
| 照明器具 | 18,000円 | — | 自分で購入・取付のため削除 |
| ガスコンロ | 38,000円 | — | 自分で購入・取付のため削除 |
| シャワートイレ | 48,000円 | — | 自分で購入・取付のため削除 |
| タオルハンガー交換 | 10,000円 | — | 削除（詳細理由は資料から不明） |
| トイレコンセント新設 | 48,000円 | 45,000円 | ▲3,000円 |
| 出精値引き | — | ▲45,000円 | 値引き |
| キッチン換気扇・手元灯・ドアノブ・水栓・インターホン等（施主支給） | （見積額） | （部材支給に変更） | 施主支給に変更。見積額との差額は要確認 |
| 業者見積合計（税込） | 1,246,850円 | 1,068,650円 | ▲178,200円（約14.3%削減） |
タオルハンガーについては、当初見積りに10,000円が計上されていましたが、再見積りでは項目がなくなっています。筆者が「自分で交換する設備」に含めたわけではないため、交換不要として削った可能性がありますが、資料だけでは理由は確認できません。
出精値引き45,000円は、工事内容を業者と相談し、施主支給・DIY設備の整理をした結果として入ってきたものです。単純に「値引き交渉して安くした」というものではなく、工事量・内容の整理とセットで提示されたものです。
7．17万8,200円全部が「節約」ではない理由
ここは非常に重要なので、はっきり書いておきます。
業者への支払いは178,200円減りました。しかし私はこれから以下のものを自分で購入します。
- 照明器具（シーリングライト）
- ウォシュレット（シャワートイレ）
- ガスコンロ
- 施主支給した6点（換気扇・手元灯・トイレ換気扇・ドアノブ・水栓・インターホン）合計33,898円
施主支給の6点は購入済みで合計33,898円です。照明・ウォシュレット・ガスコンロについては現在購入を検討中で、実際の購入価格はまだ確定していません。
したがって、現時点での整理は以下のようになります。
業者への支払削減額：▲178,200円（税込）
施主支給品 購入済み：33,898円（税込）
DIY設備（照明・ウォシュレット・ガスコンロ）：購入価格未確定
本当の削減額 ＝ 178,200円 ー 自分で購入した全設備の合計
工事が終わり、すべての設備購入が完了した時点で最終的な実質削減額を計算したいと思います。その結果はこのブログで改めて報告します。
「125万円が107万円になった＝18万円得した」という単純な話ではありません。リフォームの本当のコストは、業者支払い＋自分で購入した設備代の合計です。
8．大家がリフォーム費をコントロールするときに大切だと思ったこと
今回の経験から感じたことをまとめます。
リフォーム費を下げる方法として「業者を値切る」という発想はありますが、それだけではないと思っています。
今回私がやったのは、見積書を1項目ずつ確認して、「誰がやるか」を決めることでした。
業者に任せる工事は任せる
床下地・クロス・浴室折れ戸・エアコン設置・電気工事などは、仕上がりと安全性のためにプロに依頼します。ここは削りません。
自分で調達できる部材は自分で調達する
換気扇・手元灯・ドアノブ・水栓・インターホンなどは、ネット通販や量販店で購入して施主支給にします。ただし型番選定・納期管理・保証の分界点は自分で把握する必要があります。
自分で取り付けられる設備は取り付ける
シーリングライトの交換、ウォシュレットの交換、置き型ガスコンロの設置——これらは作業内容と法令上の制約を確認したうえで、自分でやれる範囲でやります。
本当に今回必要か再確認する
見積りに入っていても、交換しなくてもまだ使える設備があるかもしれない。そこを「惰性で全部新品にしない」という視点も大切です。
不動産投資は購入価格や家賃だけで収益が決まるわけではありません。退去ごとの修繕費、リフォーム費——こうした積み重ねが長期的なキャッシュフローを大きく左右します。
特に長期入居の退去後は、まとまった修繕費がかかるタイミングです。このタイミングをどう対処するかが、賃貸経営のリアルな実力差になっていくと感じています。
📌 工事が完了したら、施主支給した設備の購入価格まで含めて「最終的にいくら節約できたのか」を改めて計算してみたいと思います。続編として別記事でご報告する予定です。
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まとめ
今回の学びを一言でまとめると、「値切るより、見積書を分解する」ということです。
リフォーム費用の削減は、業者への値引き交渉から始めるより、見積書を1行ずつ確認して「誰がやるのが最適か」を仕分けすることから始める方が本質的だと感じました。
今回の結果をまとめます。
- 当初見積り（税込）：1,246,850円
- 再見積り（税込）：1,068,650円
- 業者への支払削減：▲178,200円（約14.3%）
- 施主支給品 購入済み：33,898円
- 自分で購入するDIY設備（照明・ウォシュレット・ガスコンロ）：購入後に追記予定
本当の意味での削減額は、工事完了後・全設備購入後に計算します。続きはこのブログで報告します。
DIY・施主支給に関する注意
電気工事士の資格が必要な作業（直結式照明・コンセント新設等）やガス接続を資格なしで行うことは法律上の問題になる場合があります。作業前にメーカーの説明書・関 連法令・資格要件を必ず確認し、専門業者が必要な部分は依頼してください。施主支給については業者との事前確認・責任分担の取り決めが不可欠です。
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