銀行開拓は「断られることから学ぶ」プロセスでもある——今日、改めてそう感じました。
午前中に2行を回りました。一方では「この融資は自分向けではない」とはっきりわかり、もう一方では「そんな制度があるの？」という予想外の発見がありました。今日の収穫を書きます。
※前回の銀行開拓レポートはこちら：自分で銀行開拓した日｜信金・信組2行を訪問してわかった融資スタンスの全然違う話
1行目：R銀行——「これはお金持ち向けの融資だった」
事前の電話で「難しいかもしれない」とは言われていました。でも、どう難しいのかを実際に聞いてみたかった。
担当の方は丁寧に教えてくれました。
R銀行の不動産融資の基本スタンスは、「土地を自己資金で購入し、建物（上物）に対して融資をする」というものです。もともとは相続対策・事業継承を目的とした、資産家向けのスキームです。不動産賃貸業を生業として始めようとしている人に向けた商品ではない——そういうことでした。
さらに審査の仕組みも今日初めて詳しく聞きました。
| 審査のポイント | 詳細 |
|---|---|
| 評価方法 | 法人・個人を切り分けず、全体の資産として評価 |
| 築年数の影響 | 所有物件の平均築年数を算出。古い物件ばかりだとマイナス評価 |
| 対策の方向性 | 古い物件を売却→新しい物件に入れ替えることで評価が改善される |
現在の私の所有物件は木造の耐用年数超えばかりです。その状態では全体評価が下がる。売却して資産を入れ替えなければ融資できないと言われると、さすがに「今すぐR銀行のために全部売る」という選択肢はありません。
ただ、これは「合わなかった」であって「悪い銀行」ではありません。どの銀行にも「向いている顧客像」がある。今日はそれを早めに確認できたという収穫です。
2行目：SW信金——「昔ながら」が持つ意外な強み
自宅近くのSW信金を訪問しました。地元密着の信用金庫です。
最初から温かみのある応対でした。印象的だったのは担当の方のこの言葉です。
「金融機関の利益率でいえば、うちは下の方にいます。それは、お客様の利益になるようにとやっているから。」
実際に、長年の取引先には金利交渉に応じているとのこと。また、定期預金の集金を担当者が直接訪問するスタイルも続けているそうです。デジタル化が進む中で、そういう「人が来る銀行」が地域に存在し続けているのは、なんとなく安心感があります。
「利子0%」の制度融資が存在した
SW信金の訪問で一番驚いたのが、杉並区の中小企業向け制度融資の話でした。
今回紹介してもらったのは、「中東情勢・物価高騰対策特例資金」という融資です。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 金利 | 実質0%（区が利子を全額負担） |
| 仕組み | 区の承認を得て信金が融資。利子は区が肩代わり |
| 資金用途 | 運転資金のみ（設備投資・不動産購入は対象外） |
| 対象 | 杉並区内に事業所のある中小企業・個人事業主 |
「運転資金のみ」という制約があるため、物件購入には使えません。ただ、不動産賃貸業にも運転資金として認められる可能性のある用途はあります。
不動産賃貸業で考えられる「運転資金」の用途例
- 修繕・原状回復費用——退去後のリフォームや突発的な修繕対応
- 空室期間中のローン返済・諸経費の補填——入居待ちの期間に発生するキャッシュアウト
- 広告費・仲介手数料——入居者募集にかかる費用
- 管理費・保険料・固定資産税の一時的な立替——まとまった支払いが重なる時期の資金繰り
- 法務・税務の専門家費用——司法書士・税理士への報酬
- DIY資材・工具の購入——自主管理で行うリフォーム用資材費
※実際に制度融資の対象になるかは用途の説明・区と信金の審査次第です。申請前に窓口に相談することをお勧めします。
この融資はまさに、橘玲著『黄金の羽の拾い方』で紹介されている「小規模事業者が使える低利・無利子の公的融資」そのものです。法人や個人事業主として事業をしているからこそ使える、会社員のときには気づけなかった制度です。
SW信金の担当の方は「こうした制度融資の申請で口座開設がスムーズになることもある」と教えてくれました。口座開設のきっかけとしても使えるルートかもしれません。
現在の銀行開拓の全体図
一連の訪問を終えて、各金融機関への方針が整理できてきました。
| 金融機関 | 次のアクション |
|---|---|
| SB信金 | 保証協会付きパッケージローン（耐用年数越え・全国対応）。はまる物件の探索を進める |
| D信組 | まず口座開設→定期預金で実績を積む。融資は半年〜1年後を目標に |
| SW信金 | 制度融資（運転資金）から入口を作る。口座開設と並行して検討 |
| Y銀行 | 新築物件への融資可否を事前確認中。SB信金と並行して結果を比較 |
| R銀行 | 資産入れ替えが進んだ段階で再検討。現時点は見送り |
「1行で進める」リスクを避ける
融資開拓で大切なのは、一つの金融機関に依存しないことです。これは不動産融資セミナーでも繰り返し強調されていた点でもあります。
詳しくはこちら：不動産投資融資セミナーで学んだこと｜銀行開拓の順番・稟議書の重要性・ノンバンクを使うべきでない理由
1行でうまくいけば楽ですが、その1行の方針が変わったとき、拡大がストップします。複数の金融機関と関係を持つことで、物件ごとに最適な融資先を選べるようになる。今はその土台を並行して作っているところです。
小さな定期預金や制度融資という「小さな取引」が、数年後の大きな融資につながる。急がず、でも確実に動き続けます。
同じように銀行開拓をしている方、使っている金融機関や制度融資の情報をぜひコメントで教えてください！
※本記事は個人の訪問・ヒアリングをもとにしています。制度融資の内容・条件は自治体や時期によって変更になる場合があります。最新情報は各金融機関・自治体窓口にご確認ください。本記事は融資を保証・推奨するものではありません。
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