不動産投資を始める前、私が本当に怖かったこと10選——失敗・借金・空室、全部正直に書く

正直に言う。怖かった。

不動産投資を始める前、私はものすごく迷っていた。1棟目を買うとき、数千万円の借金をすることになるのに、夜中に「本当に大丈夫か」と何度も考えた。当時の貯金なんて数百万円しかなかった。それなのに、その何十倍もの借金をしようとしていた。

周りに相談しても「不動産投資はやめとけ」「借金は怖い」「空室になったらどうするんだ」という声ばかりだった。ネットで調べると、失敗談と成功談が混在していて、何を信じればいいのか分からなかった。

それでも始めた。そして今、複数棟の不動産を所有し、退職の準備をしている。

この記事は「不動産投資は全然怖くなかったよ」という話ではない。怖かったことを全部、正直に書く。そして、実際にどうだったかも書く。これから不動産投資を検討している人が「自分だけじゃないんだ」と思えるように。

この記事は「不動産投資を勧める記事」ではありません。一人の会社員が、始める前にどんなことを怖いと思っていたかを振り返った記録です。

【目次】

1. ① 数千万〜1億以上の借金をすること
2. ② 空室になったらどうなるのか
3. ③ 修繕費がいくらかかるか分からなかった
4. ④ 誰かに騙されるんじゃないか
5. ⑤ 地震・火災・水害のリスク
6. ⑥ 本当に入居者がいるのか
7. ⑦ 金利が上がったらどうなるのか
8. ⑧ 売れなくなったらどうするのか
9. ⑨ 借金が増えて、逆に会社を辞められなくなるんじゃないか
10. ⑩ 本当に人生は変わるのか
11. まとめ比較表：怖かったこと vs 実際どうだったか
12. 締め——私が一番怖かったのは、借金じゃなかった

① 数千万〜1億以上の借金をすること

まずこれだ。これを超えないと何も始まらなかった。

1棟目は2,300万円の物件だった。私が出した頭金はほんの少しで、残りは銀行から融資を受けた。人生でこんな大きな金額の書類にサインしたことは、それまで一度もなかった。住宅ローンを組んだこともない。署名欄に名前を書きながら、手が少し震えた気がする。

「もし失敗したら」と思ったとき、頭の中に浮かぶのは最悪のシナリオばかりだった。誰も入居しない、ローンだけ払い続ける、貯金が底をつく——そういう妄想が夜中に押し寄せてきた。

実際どうだったか。融資を受けたあと、私が理解したのは「これは個人の借金ではなく、事業の借金だ」ということだった。返済するのは私じゃなくて、入居者さんから頂く家賃だ。もちろん空室リスクはある。でも立地と需要を正しく見極めれば、そのリスクはコントロールできる。
数千万円という数字の大きさより、「毎月の家賃がローンを上回っているか」という一点を見ることのほうが本質的だと、今は思っている。

② 空室になったらどうなるのか

これは始める前だけじゃなく、始めてからもずっと気になり続けた不安だ。

入居者が退去したとき、次の人が決まるまでの間はローンだけが出ていく。「空室ゼロ」なんてことは現実にはなかなかない。特に地方の物件は空室リスクが高いと言われていた。

営業マンが見せてくれる収支シミュレーションは、満室前提のことが多い。「これ、空室が続いたらどうなるの？」という疑問を口に出すと、なぜか微妙な空気になることもあった（笑）。

実際どうだったか。空室期間はゼロではなかった。退去があって、次の入居者が決まるまで1〜2ヶ月かかったことも何度もある。ただ、それも込みでキャッシュフローがプラスになる物件を選ぶ、という考え方に変わった。空室を「ゼロにできない前提」で計算したうえで収支がプラスになる物件を選ぶ。これだけで、空室への恐怖感はかなり和らいだ。
立地が全てだと、今は思っている。駅近や生活施設が整っているエリアは、空室期間が短い。当然といえば当然なのだが、買う前にちゃんとリサーチする、という当たり前のことが一番大事だった。

③ 修繕費がいくらかかるか分からなかった

屋上防水、外壁塗装、給排水の交換——これらが一度に来たら、いくらかかるのか想像もできなかった。

購入した物件が築年数の古い一棟アパートだったこともあって、「買ったら即修繕費地獄になるんじゃないか」という恐怖があった。不動産投資の失敗談で一番多いのが、この修繕費で資金が底をついたという話だったからだ。

実際どうだったか。修繕費は確かにかかる。突発的な出費もある。ただ、購入前に建物の状態をちゃんと確認すること、修繕履歴を確認すること、この2つを怠らなければ、ある程度は見通しがたてられる。
それと、修繕費を毎月積み立てておく習慣が必要だと早めに気づいた。「今月のキャッシュフローが5万円プラスだから全部使っていい」ではなくて、そこから修繕積立分を取り分けておく。当たり前に聞こえるが、最初はこれができていなかった。

④ 誰かに騙されるんじゃないか

不動産会社、営業マン、銀行——誰を信じればいいのか、最初は本当に分からなかった。

ネットには「不動産詐欺にあった」「営業マンに騙された」という体験談が山ほどある。なんとなく業界全体に怪しいイメージがあって、初心者が入ると食われるような気がしていた。

実際、最初に紹介された物件はあとで調べたら割高だったこともあった。「これは買ってはいけない物件だ」と気づくのに、かなり勉強が必要だった。

実際どうだったか。全員が騙そうとしているわけではないが、全員を無条件に信頼するのも違う。自分でも勉強して、「この数字がおかしい」と気づける最低限の知識を持っておくことが唯一の防衛策だと思っている。
数社比較する、セカンドオピニオンを求める、紹介された物件を自分でも調べる——これだけで、明らかにおかしな案件は弾けるようになった。知識が防具になる、という感覚を初めて持った。

⑤ 地震・火災・水害のリスク

日本で不動産を持つ以上、自然災害のリスクは避けられない。地震は特に気になった。

購入予定のエリアが地震の多いエリアだったり、川の近くだったりすると、「ここで大きな災害が起きたらどうなるのか」という考えが止まらなくなった。阪神大震災、東日本大震災——大きな災害を知っているからこそ、実感として怖い。

実際どうだったか。火災保険、地震保険に入ることで、リスクを一定程度カバーできる。ハザードマップを確認して、浸水リスクの高い地域は選ばない。建物の耐震性を確認する。これらを購入前に丁寧にやるだけで、リスクはかなり絞れる。
「ゼロにできないリスク」と「減らせるリスク」を分けて考えるようになったのは、この怖さと向き合ったおかげだと思っている。

⑥ 本当に入居者がいるのか

営業資料に書かれた「満室稼働率○○%」「周辺需要○人」という数字を、どこまで信じていいのか分からなかった。

特に「満室想定」というワードへの違和感は強かった。「想定」って何だ。実際に今、満室なのか。入居者は本当に実在するのか。たとえ今満室でも、退去したあとに次の入居者が来るかどうかは別の話だ。

実際どうだったか。現地に行って、周辺の賃貸物件の空室状況を自分の目で確認するようになった。近くの不動産会社に「この辺、需要ありますか」と聞きに行ったこともある。地元の管理会社の意見を聞くことで、数字の信頼性がぐっと上がった。
「資料に書いてある数字を信じない。自分の目で見た情報を信じる」という習慣は、今でも変わっていない。

⑦ 金利が上がったらどうなるのか

変動金利で融資を受けた場合、金利が上がると毎月の返済額が増える。これは単純に怖い。

2024年以降、日本でも金利が上がり始めた。「やっぱりそうなった」と思った人も多いと思う。金利が上がることを懸念して、不動産投資を始められなかった人もいるだろう。

実際どうだったか。ある程度の金利上昇をシミュレーションに織り込んだ上で、それでも収支がプラスになる物件を選ぶ、という考え方に行き着いた。金利が1〜2%上がっても大丈夫か。それでもキャッシュフローが残るか。そこを確認してから買う。
完全に読めないリスクに対しては、余裕を持った計算をするしかない。ギリギリの収支で買うと、金利変動に対応できなくなる。

⑧ 売れなくなったらどうするのか

出口戦略という言葉を知ったのは、不動産投資を勉強し始めてからだった。

「買ったはいいが、売れなかった」という失敗談を読んで、怖くなった。流動性が低い資産を持つということ——株のように明日売れるわけではない。しかも金額が大きいから、売れないと詰む。

実際どうだったか。売れなくなるリスクは、エリア選定と物件の質で大きく変わる。需要のある立地、築年数が古すぎない物件、価格が市場相場に見合っているか——この3点を確認した物件は、売りたいときに売れる可能性が高い。
ただ正直なところ、「いつでも売れる」前提で持つのではなく、「長く持てる」前提で買う考え方に切り替えてから、出口の怖さは薄れた。入居者がいる限り、保有し続けることでキャッシュフローが出続けるのだから。

⑨ 借金が増えて、逆に会社を辞められなくなるんじゃないか

これは、私のブログのテーマに直結する怖さだった。

「会社に依存しない人生を作りたい」と思って不動産投資を始めようとしているのに、借金が増えることで「会社を辞めたら融資が続かなくなる」「退職が難しくなる」という逆効果になるのではないか。

銀行の融資審査には、勤務先の安定性が関係する。「会社員でいるうちに融資を受けろ」とよく言われていたが、それは「会社に縛られ続けろ」ということとほぼ同義に聞こえていた。

実際どうだったか。確かに、融資を受けるには会社員の属性が有利なのは事実だ。ただ、発想を変えると「今の会社員という立場を、資産形成のために最大限活用する」という時期を設けることだと理解できた。
そして、物件が増えてキャッシュフローが積み上がるほど、むしろ「辞めても生活できる」という状態に近づいていった。借金は増えたが、返してくれるのは入居者さんだ。収入が安定するほど、会社への依存度は下がっていった。これは本当に、始めてみないと実感できない感覚だった。

⑩ 本当に人生は変わるのか

これが、一番最後まで迷っていたことだ。

不動産投資の本を読んで、セミナーに行って、計算も何十回もした。でも、「本当に自分の人生が変わるのか」という問いには、誰も答えてくれなかった。当然だ。それは実際にやってみないと分からない。

「失敗したら終わりだ」という恐怖と「何もしなかったら何も変わらない」という焦りが、ずっと頭の中で戦っていた。

実際どうだったか。変わったかと聞かれれば、変わった。でも「魔法みたいに一夜で変わった」のではない。少しずつ、じわじわと変わっていった。
最初の家賃が振り込まれたとき、「お金が勝手に増えた」ではなく、「仕組みが動いた」という感覚があった。その仕組みを一つ一つ追加していくことで、今の状態に至っている。
人生が変わったというより、「選択肢が増えた」と言ったほうが正確かもしれない。

まとめ比較表：怖かったこと vs 実際どうだったか

#	怖かったこと	実際どうだったか	今の私の考え
①	数千万〜1億の借金	家賃で返済する事業と理解してから恐怖が変わった	数字の大きさより毎月の収支の方が大事
②	空室になったら	空室は来る。でも計画に織り込めばOK	立地が全て。空室前提で計算する
③	修繕費がいくらかかるか	突発費用あり。積立を習慣化して対処	購入前の建物調査と修繕計画が武器になる
④	騙されるのでは	知識があれば弾ける。無知は一番危ない	勉強することが唯一の防衛策
⑤	地震・火災・水害	保険とハザードマップで対処可能	ゼロにできないリスクは保険でカバー
⑥	本当に入居者がいるのか	現地確認と地元管理会社への確認で判断精度が上がった	資料を信じず、自分の目で見る
⑦	金利が上がったら	2024年以降に実際に上昇。余裕を持った収支設計で対処	金利上昇込みのシミュレーションをしてから買う
⑧	売れなくなったら	「長く持てる物件」を選ぶ考えに切り替えてから不安が減った	持ち続ける前提で買う。売れる立地を選ぶ
⑨	会社を辞められなくなるのでは	逆だった。資産が増えるほど会社依存度が下がっていった	今の会社員属性を最大限活用する時期と捉える
⑩	本当に人生が変わるのか	一夜では変わらないが、選択肢は確実に増えた	魔法ではない。でも仕組みは確実に動く

締め——私が一番怖かったのは、借金じゃなかった

10個の怖かったことを書いてきた。全部本当のことだ。嘘も誇張もない。

ただ、書きながら気づいたことがある。一番怖かったのは、このどれでもなかった。

私が本当に怖かったのは——何もしないまま、20年後も同じ会社で同じように働き続けることだった。

借金は確かに怖い。でも、その恐怖は「行動することのリスク」だ。一方、何もしないことにもリスクがある。それは、選択肢が何もない状態で年齢を重ねていくことだ。

不動産投資を始める前、私には「会社を辞める」という選択肢が事実上なかった。辞めたら収入がゼロになる。だから辞めるに辞められない。その状態が一番怖かった。

不動産投資は、人生を変える魔法じゃない。すぐに会社を辞められるわけでもないし、やれば必ず成功するわけでもない。空室の心配は今もあるし、修繕費が突然かかることもある。

でも、確実に増えたものがある。選択肢だ。

「辞めてもいい状態」を作ることで、仕事への向き合い方まで変わった気がする。この状態は、始める前の自分には想像できなかった。

怖いと思っているあなたへ。その怖さは正しい感覚だと思う。でも、怖いからやめようと結論を出す前に、怖いからこそ勉強してみてほしい。知識が増えると、怖さの種類が変わってくる。「なんとなく怖い」から「ここが怖い、だからここを確認しよう」に変わっていく。その変化が、最初の一歩になった。

📣 あなたはどの「怖さ」が一番気になりますか？

10個の怖かったことの中で、「自分もここが一番不安」と思ったことがあればコメントで教えてください。同じことで悩んでいる読者も多いはずです。一緒に考えられたら嬉しいです。

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※本記事は個人の体験・見解をもとにしています。不動産投資にはリスクが伴い、収益を保証するものではありません。投資の最終判断はご自身でされるようお願いします。