不動産投資を始めて、もう10年以上になる。
最初の物件を買うときは正直こわかった。借金をして物件を買うという感覚が、当時の自分にはまだ馴染んでいなかった。でも今振り返ると、始めてよかったと思っている。この記事では、実際にやってきた立場から感じたメリットを書いてみる。
もちろんリスクもある。空室が続くこともあるし、修繕費が突然かかることもある。「不動産投資は安全です」とは言うつもりはない。ただ、メリットの話も正直にしておかないとフェアじゃないので、今回はそちらに絞って書いた。
【目次】
- 毎月キャッシュフローが生まれる
- 銀行融資を使って拡大できる
- 入居者さんの家賃で返済が進む
- インフレに強い
- 経費計上と減価償却ができる
- 団体信用生命保険を活用できる
- 定年なく長く続けられる事業になる
- まとめ——リスクの話はまた別途
毎月キャッシュフローが生まれる
初めて家賃が振り込まれた日のことは、今でも覚えている。金額の大小じゃなくて、「自分が働いていない時間に収入が入った」という事実が、なんか不思議で嬉しかった。
毎月決まった日に、決まった金額が口座に入ってくる。実際にはやることが全然ないわけじゃなくて、入居者対応や管理会社との連絡、確定申告の準備なんかがある。でも、給与以外に収入があるという事実が、精神的な余裕をつくってくれる。
最初は小さな金額でも、物件が増えてくると積み上がっていく。この「貯金が自然と増えていく感覚」は、普通の預金口座では味わえないものだと思う。
銀行融資を使って拡大できる
株を買うときに銀行から何千万円も借りるというのは、信用取引の範囲を超えてはできない。でも不動産は違って、物件価格の7〜8割、場合によっては手数料まで含めたオーバーローンで融資を受けられることがある。
これは他の投資にはあまりない仕組みだ。自分のお金だけで動こうとすると、積み上げられる規模に限界がある。銀行のお金を使わせてもらうことで、自己資金以上の資産を持てるようになる。
私も最初の物件から少しずつ融資を使って増やしてきた。銀行が融資してくれるということは、その物件の収益性を銀行も評価しているとも言える。逆に「この物件は融資がつかない」と言われた場合は、立ち止まるサインだとも考えていた。
入居者さんの家賃で返済が進む
借入の返済は、入居者さんからいただく家賃で行っている。自分の給与から返している感覚はほとんどない。
しかもキャッシュフローがプラスになりながら、元金も少しずつ減っている。売却するときには、買ったときより元金が大きく減っているぶん、手元に残るお金が多くなる。保有期間が長ければ長いほど、元金の残り分が減っていって、売却時のキャッシュが積み上がる。
これが「時間をかければかけるほど負けにくくなる」と感じる理由だ。長期保有に向いている投資だと思っている。
インフレに強い
ここ数年で物価が上がっているのは、買い物をするたびに実感する。同時に、土地の値段も上がってきた。
私が5〜6年前に購入した物件も、今の相場で見るとずいぶん値上がりしているようだ。購入時より高く売れる可能性が出てきている。現金や預金だと、インフレが進むと実質的な価値が目減りしていく。不動産はその点で、インフレに対してある程度抵抗力がある資産だと実感している。
もちろんエリアによって差があるし、全部の物件が値上がりするわけじゃない。それでも「持っていることでインフレの影響を受けにくい」という性質は、長く持ち続ける理由のひとつになっている。
経費計上と減価償却ができる
サラリーマンをやっていると、税金を減らせる手段がほとんどない。iDeCoやNISAはあるけど、あれは非課税の枠の話であって、経費を使って課税所得を減らすという発想とは少し違う。
不動産賃貸業を始めてから、今まで考えたこともなかった費用が経費として認められるようになった。修繕費、管理費、交通費、通信費、書籍代——仕事として動いていることと紐づけば、経費として計上できる。さらに減価償却という仕組みで、建物の取得コストを毎年少しずつ経費として落としていける。
これを知ったとき、正直「世の中の見え方が変わった」という感覚があった。会社員だけやっていたら、この感覚はなかったかもしれない。不動産を持ったことで、税金や経費についての理解が一気に深まった。
団体信用生命保険を活用できる
銀行から融資を受けるとき、団体信用生命保険（団信）に加入できる。これは、もし借り入れをした本人が亡くなった場合に、残りのローンが帳消しになる保険だ。金利に上乗せされるケースが多いが、それを含めても大きなメリットがある。
団信に入っていれば、万が一のときに家族に借金を残さずに済む。逆に言えば、団信付きの不動産ローンがある人は、同額の死亡保障がついているのと同じ話になる。この点を考えると、別で高額な生命保険に入り続ける必要が薄くなる場合もある。
「不動産ローンを抱えていると怖い」という発想の人もいるが、団信があることでリスクのひとつを保険でカバーできている、という見方もできる。
定年なく長く続けられる事業になる
不動産投資というと「副業」のイメージがあるかもしれないが、実態は「賃貸事業の経営」だ。入居者が決まっていれば毎月収入が入り、満室率を上げる工夫をすれば売り上げが変わる。管理の質を上げれば入居者が長く住んでくれる。小さな会社を経営している感覚に近い。
そして定年がない。体力が落ちても続けられる。管理会社に任せる部分が多いから、自分が直接動く必要は年々減っていく。これが普通の仕事との最大の違いだと感じている。
規模を大きくしていけば、その分だけ安定した収入基盤が育っていく。焦る必要はなくて、一棟ずつ着実に積み上げていける事業だ。
まとめ——リスクの話はまた別途
メリットを7つ書いてきたが、書きながら「こんなにいいことばかりじゃないよな」とも思っていた。空室リスク、金利上昇、修繕費の突発的な発生、管理の手間、売れないリスク——これらも現実として存在する。
ただ、リスクはリスクとして別の記事でちゃんと書くとして、今回のメリットの話は本当のことだと思っている。特に「入居者さんが返済してくれている」「時間がたつほど有利になる」「インフレに対してある程度強い」という点は、長く続けてきたからこそ実感として持てている部分だ。
不動産投資に興味があって、でも怖くて踏み出せていない人がいれば、まずリスクよりもメリットの話を聞いてみることをすすめる。どんな投資にもリスクはある。大事なのはそのリスクを理解した上で、自分が取れるリスクかどうかを判断することだと思っている。
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※本記事は個人の体験・見解をもとにしています。不動産投資にはリスクが伴い、収益を保証するものではありません。投資の判断はご自身の状況をよく確認の上、必要に応じて専門家にご相談ください。
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