以前の記事（サラリーマンが不動産投資を始めたきっかけ）で書いた通り、私は2010年から不動産投資を続けています。今回は最近実際に経験した、スルガ銀行への追加融資の相談とその結果について、リアルタイムの体験として共有したいと思います。融資先を探している方にとって、何かしらの参考になればと思います。
【目次】
- 2016年からのスルガ銀行との付き合い
- 2026年5月、融資再開の話を聞いて相談
- 3日後、まさかの「融資不可」の回答
- 最初に考えた仮説：タイの銀行口座
- 仲介業者経由で判明した本当の理由
- スルガ銀行の不正融資問題とは
- 売却すればプラスだが、今は売らない
- この経験から学んだこと
- まとめ
2010年からのスルガ銀行との付き合い
私がスルガ銀行から初めて融資を受けたのは2010年のことです。そして最後に4棟目の融資を受けたのが、2016年が最後でした。その後、社会的に大きく報じられた「スルガ事件」をはじめ様々な出来事があり、また私自身も海外赴任をしていた時期があったため、しばらく新たな融資を受ける機会がありませんでした。
2026年5月、融資再開の話を聞いて相談
2026年5月、スルガ銀行が不動産投資ローンの取り組みを再開しているという話を耳にしたため、改めて相談してみることにしました。
以前担当してくれた方に連絡したところ、現在はコールセンターに問い合わせる形になっているとのことで、まずはコールセンターに電話。自分の属性や資産背景を伝え、どのくらいの規模まで融資が可能かを確認してもらうことになりました。
3日後、まさかの「融資不可」の回答
3日後、担当者から連絡がありました。結論は「融資はできない」とのこと。正直、最初は理解できませんでした。
事前にネットで調べた範囲では、自分の属性であれば1億円程度の物件は十分に狙えるはずだと考えていたからです。担当者に理由を尋ねても、「この属性なら問題ないはずなのですが」という回答しか得られず、明確な理由はわからないままでした。
最初に考えた仮説：タイの銀行口座
理由がわからない中、自分なりに心当たりを探してみました。一つ思い当たったのが、タイの銀行口座です。資産背景として、タイの銀行口座も資産の一部として共有していました。
近年のマネーロンダリング対策の強化を踏まえると、海外資産との取引を増やすことに銀行側が慎重になったのではないか——そう考えて、一旦は自分の中で納得していました。
仲介業者経由で判明した本当の理由
その後しばらくして、付き合いのある不動産仲介の担当者と融資の話をする機会がありました。「この物件ならスルガさんで通るはずですよ」と言われたので、これまでのスルガ銀行とのやり取りを共有してみたところ、仲介の担当者が銀行とのパイプを使って確認を取ってくれることになりました。
翌日、仲介の担当者から連絡がありました。本当の理由が判明したとのことでした。
判明した理由
問題は2016年に受けた融資そのものでした。その融資が、いわゆる「スルガ事件」のちょうど真っ只中の時期に組まれた案件だったため、銀行側としては「何が出てくるかわからない」という警戒感があり、「危うきに近づかず」というスタンスで追加融資は見送りになっているとのことでした。
確かに最初の1棟目の2010年から2016年の当時の融資は、振り返れば一部きわどい部分もあったかもしれません。ただ、自分としては融資条件も悪くなく、書類の改ざんなどの問題もまったくありません。それでも銀行としては、その時期に組まれた融資というだけで、リスクとして距離を置く判断をしているようでした。
スルガ銀行の不正融資問題とは
背景を知らない方のために簡単に補足します。スルガ銀行は2018年、シェアハウス「かぼちゃの馬車」の運営を巡る不正融資問題で大きく報道されました。投資家の資産状況を改ざんし、本来組めないはずの高額な融資を実行していたことが発覚し、金融庁から行政処分を受けています。
この問題を受けてスルガ銀行は一時的に不動産投資ローンの新規取り組みを大幅に縮小しましたが、2019年末ごろから段階的に融資業務を再開してきた経緯があります。私が2026年5月に「融資再開」の話を聞いたのも、こうした流れの延長線上にあるものでした。なお、不正融資問題そのものについては、2025年12月にも被害者側との調停に向けた動きが報じられており、今でも完全に終わった話ではないようです。
売却すればプラスだが、今は売らない
スルガ銀行からの回答を踏まえると、追加融資を受けるための現実的な選択肢は、2016年に取得した物件を売却することになります。
幸い今は市況も良く、売却すれば仲介手数料や税金を考慮しても数千万円のプラスになる見込みです。ただ、今の家賃収入・キャッシュフローを考えると、同等の条件の物件を新たに取得するのは簡単ではありません。そのため、現時点では売却は考えていません。
この経験から学んだこと
- 過去の融資の「時期」がその後の融資判断に影響することがある：融資内容そのものに問題がなくても、組んだ時期が銀行にとってリスクの高い時期だったというだけで、その後の取り組みに影響することがある
- 銀行の説明だけでは本当の理由が分からないことがある：担当者自身も明確な理由を把握していないケースがあり、不動産仲介など別のパイプから情報が得られることもある
- 1つの銀行に依存しない体制づくりが重要：長年付き合いのある銀行であっても、状況次第で融資が止まることはある。複数の銀行とリレーションを持っておくことの重要性を改めて実感した
今回の経験を踏まえ、私はスルガ銀行への追加融資にこだわらず、新たな銀行開拓を進めていく方針にしました。今後、その過程についてもこのブログで共有していきたいと思います。
まとめ
- 2026年5月、スルガ銀行に追加融資を相談したところ、属性に問題がないにもかかわらず融資不可の回答だった
- 本当の理由は2016年の融資が「スルガ事件」の真っ只中の時期に組まれたものだったため、銀行側がリスクを避けた判断
- 売却すれば数千万円のプラスになるが、キャッシュフローを優先し、現時点では売却せず保有を継続
- 1つの銀行に依存せず、複数行とのリレーションを持つことの重要性を再認識した
不動産投資の融資は、属性や物件の良し悪しだけでなく、銀行側の事情や過去の取り組みの背景によっても結果が変わることがあります。同じように融資先を探している方の参考になれば幸いです。
※本記事は筆者個人の体験に基づく内容です。融資の可否や条件は個人の属性・物件・時期・金融機関の方針によって異なります。実際の融資相談にあたっては、各金融機関や不動産仲介会社に直接ご確認ください。
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