管理会社から「売却した方がいい」と言われた話｜戸建て投資で雨漏り発覚、それでも前に進む理由 - さいかすたろうの部屋管理会社から「売却した方がいい」と言われた話

購入した戸建て物件の修繕計画を立てるにあたり、管理をお願いしようとしていた不動産管理会社の方に現地を見てもらいました。すると、予想外のひと言をもらうことになりました。

気になっていた「天井の剥がれ」

室内を順番に確認していくと、私が一番気になっていたのは1階の天井の剥がれでした。「雨漏りかもしれないけれど、修繕すれば何とかなるだろう」と自分では楽観的に見ていました。

ところが、その箇所を見た管理会社の方の表情が、すっと硬くなりました。

すぐに2階へ移動し、屋根まわりを確認。そこで一つの仮説が浮かびました。2階の屋根の上に、前のオーナーが自分で取り付けたと思われるベランダがありました。そのベランダの設置工事の際に、1階部分の屋根に穴が開いてしまっているのではないかというものです。

「雨漏りは、原因がはっきりしないことも多い。その状態で修繕をしても再発する可能性がある。不具合が継続すると入居者からのクレームになり、最終的に大掛かりな修繕が必要になる。いくらで購入されたかわかりませんが、再建築ができる土地であれば、損を出してでも売却した方がよいのではないでしょうか」

プロからの撤退勧告でした。

今回の物件は土地値以下で購入しています。最悪の場合、建物を取り壊して更地として売却しても損が出ない金額での購入です。なので「詰む」状況ではありません。

ただ、すぐに更地にして売るのは時間もかかるし、正直悔しい気持ちもあります。

なので、次のステップとして複数のリフォーム会社に雨漏り含む全体の修繕見積もりを依頼することにしました。実際にいくらかかるかを数字で確認してから、今後の判断をします。

修繕費の見積もりが出れば、この3つのシナリオを数字で比較できます。感情で決めるのではなく、数字で判断する——それが投資の基本だと思っています。

戸建ては「入居者が長く住んでくれる」「自分でちょっとした修繕をしてくれて手がかからない」と聞いていました。自主管理も選択肢にありましたが、物件が自宅から距離があるため、緊急時に駆けつけられないことを考えて管理会社にお願いしようとしていました。

ただ今回の状況では、まず「貸せる状態にする」ことが先決。管理体制の検討はその後になります。

今回の経験から、戸建て投資を考えている方に強く伝えたいことがあります。

内見の段階でリフォーム費用を見積もれるスキルを持つか、そのスキルを持つプロを連れて行くこと——これが本当に大切です。

私が今回見落としていたのは「天井の剥がれの原因が何か」という視点でした。「修繕すれば直る」と思っていましたが、雨漏りは原因が特定できないまま修繕しても再発するリスクがある。この視点はプロから教わって初めてわかりました。

購入前に気をつけるべきポイントをまとめておきます。

チェック箇所	見るべきポイント
天井のシミ・剥がれ	雨漏りの可能性。上階・屋根・ベランダ設置状況も確認
自作・増築ベランダ	DIYで後付けされたものは施工不良による雨漏りリスクが高い
屋根・外壁	ひびや劣化の状況。築年数に応じた修繕費を概算できるか
水回り	床下の湿気・腐食・配管の状態