退職前に、もう一棟購入しようとしています。
現在、不動産会社経由で静岡銀行に融資を申し込み、審査をかけてもらっている最中です。物件の内容、自己資金、これまでの実績——準備できることはひと通り整えて申し込みました。
数日後、不動産会社から連絡が来ました。
「現状では償還力がギリギリなので、奥さんの源泉徴収票もご提出いただけますか？」
「償還力」という言葉は本で読んでいました。融資審査において重要な指標だということも、頭では知っていました。しかし今回、審査の現場で実際に指摘されて初めて、「自分の数字がどのくらいなのか」を真剣に計算するきっかけができました。
【目次】
- 債務償還年数とは何か
- 計算式と銀行が見るポイント
- 自分の債務償還年数を計算してみた
- 10年以下が一つの目安
- 妻の所得を加えることで対応した
- 今後の融資に向けて、この数字を意識していく
- 今は、待つだけの状態
債務償還年数とは何か
債務償還年数（ふさいしょうかんねんすう）とは、現在抱えている借入残高を、毎年の返済原資（キャッシュフロー）で割った際に、何年で全額返済できるかを示す指標です。
不動産投資の融資審査では、銀行がこの指標を使って「この人は借金を返し続けられるか」を評価します。年収・保有資産だけでなく、「実際にどれだけ返済できる体力があるか」を見る指標です。
数値が低いほど返済能力が高いと評価され、融資を受けやすくなります。逆に数値が大きいほど、「現在の収入では返済に時間がかかりすぎる」と判断され、審査が厳しくなります。
計算式と銀行が見るポイント
債務償還年数の計算式（概算）
債務償還年数 ＝ 借入残高の合計 ÷ 年間返済原資
※ 年間返済原資＝（税引後利益＋減価償却費）などで計算。金融機関によって計算方法は異なります。
銀行によって計算方法は異なりますが、基本的な考え方は「今の稼ぐ力で借金を返し終えるまでに何年かかるか」です。この年数が短ければ短いほど、返済余力があると評価されます。
不動産投資家の場合、個人の給与所得だけでなく、不動産からのキャッシュフロー（家賃収入から経費・返済を引いた残り）も返済原資に含まれます。また法人を持っている場合は、個人と法人を合算して見られることもあります。
自分の債務償還年数を計算してみた
今回指摘を受けて、改めて自分の数字を概算で整理しました。個人の借入・法人の借入を分けて計算し、最終的に合算した数字が以下です。
| 区分 | 債務償還年数 |
|---|---|
| 個人 | 約13.1年 |
| 法人 | 約9.8年 |
| 個人・法人合算 | 約11.9年 |
※ 借入残高・収益の概算から試算した数字です。詳細な計算方法は金融機関によって異なります。
法人単体では10年以下に収まっているものの、個人は13年超。合算すると約12年という数字になりました。
10年以下が一つの目安
不動産融資の世界では、債務償還年数が「10年以下」かどうかが一つの目安とされることが多いです。もちろん金融機関や案件によって基準は異なりますが、10年以下であれば「返済余力がある」と判断されやすく、融資を受けやすくなります。
私の現状は個人・法人合算で約11.9年。10年以下の目安に対して、もう少し改善の余地があります。この物件の融資申し込みの段階で「償還力がギリギリ」と言われたのは、この数字が理由だと理解しました。
本では「債務償還年数を意識しましょう」と書いてあります。読んで「そうか」と思っていましたが、実際に審査で指摘されることで、はじめてリアルな問題として向き合えた気がします。
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妻の所得を加えることで対応した
不動産会社からの連絡を受けて、すぐに動きました。妻の源泉徴収票を取得し、速やかに提出しました。
妻の所得を合算することで、返済原資が増え、債務償還年数が改善される見込みです。「償還力がギリギリ」という状態から、審査の基準を超えられるだろう、という判断のもとで対応しました。
こういったケースは、連帯保証人や収入合算という形で対応できる場合があります。ただし対応できるかどうかは案件・金融機関・審査タイミングによって異なります。今回は不動産会社のサポートもあり、迅速に動けました。
今後の融資に向けて、この数字を意識していく
今回の経験を通じて、改めて整理できたことがあります。
融資を受け続けるためには、返済余力——つまり債務償還年数を良い状態に保つことが重要です。物件を増やすことと、収益を積み上げることは、ある時点からセットで考える必要があります。
具体的には、既存物件の家賃収入を安定させる、法人の利益を積み上げる、借入残高を計画的に減らす——こういった取り組みが、次の融資に向けた地力を作っていきます。
「融資を受けたいときだけ数字を見る」ではなく、日頃からこの数値を把握しておくことが、次の動きを早くするための準備になると感じました。
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今は、待つだけの状態
妻の源泉徴収票を提出してからは、審査結果を待っている状況です。自分でできることはひと通りやりました。あとは銀行の判断を待つだけです。
不動産の融資審査は、動ける部分と動けない部分があります。準備と書類は整えられる。でも審査の結果は自分ではコントロールできない。そのことを理解しながら、今は静かに待っています。
この物件の契約が無事に終わったら、退職の宣言をしようと思っています。
長く会社員をしてきて、FIREという考え方に出会い、不動産を積み上げてきました。退職はゴールではなく、次のステージの入口だと思っています。ただ、その入口に立つためのもう一歩が、今まさに審査の結果にかかっています。
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まとめ
融資審査の現場で「償還力がギリギリ」と指摘されたことで、債務償還年数を初めて真剣に計算しました。個人・法人合算で約11.9年という現状は、10年以下という目安に対して改善の余地があります。
今回は妻の所得を合算する形で対応しました。今後の融資継続に向けては、この数値を日頃から意識して、返済余力を積み上げていくことが重要だと改めて理解しました。
本で読んで知っていたことが、実際の審査で突きつけられることで、初めて自分ごととして腹落ちしました。知識と経験は、別物です。
不動産融資の審査で、似たような指摘を受けたことがある方はいますか？どのように対応されたか、ぜひコメントで教えてください。
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