以前の記事（不動産投資の始め方｜初心者が失敗しないための3つのアドバイス）で「高利回り物件には必ず理由がある」という話をしましたが、今回はまさにそれを地で行く体験をしたので共有します。先日、久しぶりに「これは購入してもいいかもしれない」と思える物件に出会い、買付けを入れたのですが、最終的には融資が通らず断念することになりました。同じように物件を探している方の参考になればと思います。
【目次】
利回り12％超の物件との出会い
5月上旬、いつものように物件検索をしていたところ、東京郊外で駅から徒歩5分以内、価格は7,000万円台というお手頃感のある物件が目に留まりました。何より目を引いたのが利回り12％超という数字です。
この時点で、「おそらく接道条件が悪い物件だろう」という予測はつきました。ただ、過去に接道が悪い物件を再建築可能な状態に整理した経験があったため、「何とかなるのではないか」と考え、まずは問い合わせをしてみることにしました。
なぜ高利回り？仲介への確認でわかったこと
不動産仲介から詳細情報を取得したところ、予想通り道路には未接道でした。ただし、通路には接道している状態でした。
前面道路は幅が2m以下の通路
もう一つ、利回りが高い理由も判明しました。入居者が民泊業者で、通常の賃貸契約よりも高い家賃で貸し付けられていたのです。高利回りの裏には、こうした「特殊な賃貸形態」が隠れているケースが少なくありません。
現地調査と民泊運営の実態
数字だけで判断せず、現地にも足を運びました。見た限り大きな問題はなく、民泊の運営状況についても確認したところ、東京郊外という立地にもかかわらず運営は順調とのことでした。
当初は1部屋だけの利用だったものが、最終的には全6部屋中3部屋まで民泊業者が借り上げる規模に拡大していました。間取りも広く、1部屋あたり32㎡から、80㎡を超えるタイプもある物件でした。
これらの情報を踏まえ、「リスクを見込んだうえでも十分にプラスで運営できる」と判断し、買付けの申し込みに進みました。
買付けと融資打診、そして競合の存在
買付け申し込みと同時に、融資の打診をL＆Fアセットに行いました。L＆Fアセットは、共同担保によるフルローンや、築古・再建築不可物件などの「難物件」にも比較的柔軟に対応することで知られるノンバンク系の金融機関です。
売主側からは、すでに別の買付けが入っているものの、早く購入できる方を優先したいという意向が伝えられました。先行する買付けは業者によるもので、社内決裁を通す必要があり時間がかかるとのことでした。このタイミングで何とか融資の回答を得て先に進められないか、という状況での勝負になりました。
2日後の回答：融資不可
約2日後、L＆Fアセットから回答がありました。結果は融資不可でした。
融資不可の理由
通常の賃貸用途であれば、接道条件が悪くても融資に問題はないとのことでした。ただし、民泊業者へ貸し付けている物件の場合は、融資の枠組みそのものが別物になるとのこと。その枠組みでは、未接道という条件が融資不可の決め手になってしまうということでした。
その後、不動産担保ローンで実績のあるアサックスにも打診しましたが、結論は同じく融資不可でした。アサックスは再建築不可物件や容積率オーバーの物件にも対応できることで知られていますが、今回のケースでは民泊用途であることが障壁になったようです。最終的に、この物件は諦めることにしました。
この経験から学んだこと
今回の件で一番強く理解したのは、「再建築不可・未接道の物件で民泊を行おうとすると、融資を引ける金融機関が極端に限られる」という点です。
- 高利回りには必ず理由がある：今回のケースでは「未接道」と「民泊による特殊な賃貸契約」の2つが重なって高利回りになっていた
- 用途によって融資の枠組みが変わる：同じ物件でも「通常賃貸」と「民泊運用」では、銀行・ノンバンクが適用する審査基準が異なる
- 難物件に強い金融機関でも対応できないケースがある：L＆Fアセットやアサックスのような、いわゆる難物件に強いノンバンクであっても、すべての組み合わせに対応できるわけではない
- 競合がいる物件はスピードも重要：良い条件の物件には先行する買付けが入っていることも多く、融資の回答スピードが結果を左右する
まとめ
- 利回り12％超の物件は、未接道と民泊業者への貸し付けという2つの要因が重なって高利回りになっていた
- 現地調査・民泊運営の実態確認では大きな問題は見られなかった
- 買付け後、L＆Fアセット・アサックスの両方に融資を打診したが、いずれも「民泊用途×未接道」を理由に融資不可
- 再建築不可物件で民泊運用を行う場合、融資をつけられる金融機関は非常に限られる
高利回り物件を見つけたときは、「なぜこの利回りが成立しているのか」を必ず確認することが重要です。今回のように、立地・接道条件・賃貸形態（通常賃貸か民泊か）の組み合わせによって、融資の可否がまったく変わってきます。同じような物件を検討している方は、購入前に必ず融資の打診まで含めて確認することをおすすめします。
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※本記事は筆者個人の体験に基づく内容です。融資の可否・条件・金融機関の方針は時期や個別の状況により変わります。実際の取引・融資相談にあたっては、各金融機関・不動産仲介会社に直接ご確認ください。
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