連休を使ってタイに行ってきました。旅行というより、半分は「本気でタイ移住できるか」を確かめに行く視察でした。
コンドミニアムを実際に見て、現地のエージェントにビザの話も聞いてきたので、今考えていることをここにまとめておきます。
なぜタイなのか
FIREをした後の拠点として、タイのことをずっと考えています。気候、食事、物価、医療レベル、英語の通じやすさ。長期滞在先として現実的に検討できる国のひとつです。
ただ「移住したい」という気持ちと「ビザをどうするか」という実務の話は別です。今回はその実務の部分を確認しに行きました。
タイで長期生活をしたい理由5つ｜物価だけではない、実際に住んで感じた魅力
タイ移住のビザ、主な選択肢を整理する
FIRE後にタイに長期滞在するためのビザには、大きく以下の選択肢を私は考えています。もちろん働くことを前提にすると企業に収縮することでVISAは発給してもらえますが、いまは考えていません(笑)
① DTV（Destination Thailand Visa）
2024年に新設された比較的新しいビザです。デジタルノマドやリモートワーカーをターゲットにしていますが、条件を満たせば幅広く使えます。
- 有効期間：5年間（マルチエントリー）
- 1回の入国で最長180日間滞在可能
- さらに1回延長可能（計360日まで）
- 主な財務条件：タイ国内の銀行口座に50万バーツ以上（3ヶ月以上の維持が必要なケースあり）
- カテゴリー：ワーケーション、タイのソフトパワー関連（ムエタイ・料理等）、扶養家族向けなど
年齢制限がなく、条件のハードルがほかのビザより低めで、長期滞在の出発点として使いやすいビザです。
② コンドミニアム購入によるビザ（新・投資ビザ）
今回、現地のコンドミニアム販売会社から詳しく聞いたのがこのビザです。
2025年10月1日から新しい規則（タイ内務省令 第237/2568号・第238/2568号）が施行され、タイのフリーホールド（完全所有権）コンドミニアムを300万バーツ以上で購入した外国人が、長期滞在のステータスを得られるようになりました。
概要としては、
- 最低投資額：300万バーツ（現在のレート約4.7円/バーツで約1,410万円）
- 対象物件：フリーホールドの完成済みコンドミニアム（登記完了済みのもの）
- プロセス：まず90日間の許可を取得し、その後ノンイミグラントBビザを1年間延長。保有を続ける限り毎年更新可能
- 条件：物件の所有を継続していること
もともと投資家ビザの投資閾値は1,000万バーツだったものが、今回の規則で300万バーツに引き下げられたとエージェントから聞きました。
ただし、ここには重要な留意点があります。
この制度は2025年10月に施行されたばかりで、2026年初頭時点では最初の申請ケースが出始めた段階です。複数の法律事務所の情報でも「手続きの詳細がまだ不透明な部分がある」と記載されていました。エージェントへは引き続き詳細の確認を依頼していますが、自分自身でも一次情報を集めるつもりでいます。「昔にあった制度が復活した」という説明を受けましたが、これは正確には「新設の規則として2025年10月から施行された」ものである可能性が高く、旧制度との関係については今後も確認が必要です。
③ O-VISA（リタイアメントビザ）
タイ移住の定番として知られるビザです。
- 申請条件：満50歳以上
- 財務条件：タイ国内の銀行口座に80万バーツ以上（3ヶ月以上の維持）、または月6.5万バーツ以上の年金収入、またはその組み合わせ
- 1年更新、毎年審査あり（自動更新ではない）
- 就労は不可
安定的に長期滞在するには最もシンプルな制度ですが、50歳未満は申請できません。
| ビザ種別 | 有効期間・滞在日数 | 主な条件 | 年齢制限 |
|---|---|---|---|
| DTV | 5年・1回180日（延長で360日） | タイの銀行口座に50万バーツ以上 | なし |
| 投資ビザ（コンドミニアム） | 1年更新（毎年） | 300万バーツ以上のコンドミニアム保有 | なし |
| O-VISA（リタイアメント） | 1年更新（毎年） | タイの銀行口座に80万バーツ以上、または月6.5万バーツの収入 | 50歳以上 |
実際に見たコンドミニアム
エージェントに案内してもらったコンドミニアムは、非常にきれいでした。家具付きで購入することもできるようで、「ここで暮らす自分」を想像すると夢が膨らむ物件ではありました。内装のクオリティは、日本の新築マンションと比べても遜色ない水準で、現地で生活する際の住環境としては十分なものでした。
価格は約300万バーツ。現在のレート（1バーツ＝約4.7円）で換算すると、約1,410万円です。
コンドミニアムを「投資」として見たときの数字
購入した場合の賃貸利回りについてエージェントに確認したところ、賃料は月1万バーツ程度、表面利回りとしては4〜5%程度とのことでした。
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 購入価格 | 約300万バーツ（約1,410万円） |
| 想定賃料 | 約1万バーツ/月（約4.7万円） |
| 年間賃料収入 | 約12万バーツ（約56万円） |
| 表面利回り | 約4〜5% |
正直、投資として見ると物足りない数字です。
今の自分はまだ資産拡大フェーズの途中にいます。日本の不動産は銀行融資を使ってレバレッジをかけることができますが、タイのコンドミニアムは外国人への融資が基本的にできないため、フルキャッシュで買うことになります。1,400万円をキャッシュで出して4〜5%の利回りを得るより、同じお金で日本国内の物件を銀行融資を使って動かす方が、今の段階では投資効率がいい。
タイのコンドミニアム市場が今後値上がりする可能性もありますし、自分で使う価値（住む・滞在する）も含めればトータルで見れば悪くないと思います。ただ、それは「もう少し資産が積み上がってから、分散投資の一環として」という話です。今の段階では、まだ早いという判断です。
今の結論：借りる＋DTV、50歳でO-VISAへ切り替え
現時点での自分の方針をまとめると、以下のとおりです。
- コンドミニアムは購入せず、借りる
- タイ移住の最初のビザはDTVで取得
- 50歳になったらO-VISA（リタイアメント）に切り替え
DTVは年齢制限がなく取りやすく、5年有効で1回の入国で180日まで滞在できます。まず足がかりとして使うのが現実的です。O-VISAは50歳以上が条件なので、タイミングを見ながら切り替える計画です。
コンドミニアムを買ってビザを紐付ける方法（投資ビザ）は面白いアイデアではありますが、制度自体がまだ新しく（2025年10月施行）、手続きの詳細が不透明な部分も残っています。もう少し実績が積まれて情報が整理された段階で、改めて検討するつもりです。ただ、待ちすぎると法律が変わってしまう可能性があるのもタイです。常に状況を見ていきたいと思います。
素敵なコンドミニアムを見てきたぶん、気持ちは「いつかここで暮らしたい」という方向に傾いています。ただ、今の段階での正解は、焦らず準備を進めることだと思っています。
引き続き情報収集中
エージェントには引き続き投資ビザの詳細（必要書類・申請の流れ・費用感など）を確認中です。わかったことはまたここで報告します。
タイ移住は、焦らずじっくりやっていきます。
※本記事のビザ情報は2026年9月時点に公開されている情報をもとにまとめたものです。ビザの制度は変更されることがあり、投資ビザ（コンドミニアム購入）については実施細則が整備途中の部分もあります。実際の手続きにあたっては、在タイ日本大使館、タイ入国管理局、または専門の弁護士・行政書士にご確認ください。
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