先日訪問した静岡銀行から、本日連絡がありました。結論はNGでした。
断られた理由を聞くと、資産の中身や物件の立地については評価を得られていたことがわかりました。問題は一点、個人の確定申告に示された利益が低すぎるということでした。
静岡銀行が断った理由を整理する
担当者が上司と相談した結果として教えてくれた内容は、丁寧でした。要点を整理すると以下の通りです。
まず資産面の評価は悪くない。保有物件の立地については評価してもらえた。ただし再建築不可の物件については担保評価が難しいかもしれないとのことでした。
問題は個人の収益性でした。銀行が新規融資を検討するとき、取得予定物件単体での収支を見るのは基本です。しかし最近は、金利上昇や空室リスクを想定した「ストレステスト」を加えた収支がマイナスになるケースが増えています。そのマイナス分を個人の他の収入で補えるかどうかが審査のポイントになる、という説明でした。
私の場合、確定申告の個人利益が低いため、その「補える力」を示すことができなかった。節税を意識して経費を多く計上してきた結果が、融資審査では不利に働いた形です。
さらに、利益の継続性も見られるとのことでした。「1期だけ利益が出た」では不十分で、最低でも3期分の継続した利益が必要という話でした。
節税と融資審査はトレードオフの関係にある
会社員時代から不動産を持ち、節税のために経費を積み上げてきました。個人事業の収入から減価償却や各種経費を引くと確定申告上の利益は圧縮されます。それは所得税・住民税を抑える観点では正しい判断でした。
しかし銀行は確定申告の数字を事業者の実力として読みます。実態の収益がどうであれ、申告書に表れた利益の低さがそのまま融資可否の判断材料になります。
「節税しているのはわかる」と担当者は言ってくれましたが、それでも銀行として見る数字は変わらない。この構造は以前から理解していたつもりでしたが、実際に断られると改めて現実として刺さります。
この「個人事業のキャッシュフロー問題」については、銀行開拓のための持参資料をまとめた記事でも触れていますが、節税目的の経費計上が融資の際に逆効果になるというのは、賃貸経営を続けていく上で避けて通れないジレンマです。
融資の土台に乗るには年間利益がいくら必要か？ChatGPTで試算した
断られて終わりにするのではなく、では実際に自分のケースで融資審査が通るような利益水準はどの程度なのかをChatGPTを使って試算してみました。
前提として、年間返済額・税金・小規模企業共済などの固定的な支払いを差し引いたあとに、月額の手残りがどの程度になるかを確認します。
| 年間の不動産利益 | 控除後の不動産所得 | 所得税・住民税・事業税の概算 | 返済・税・共済支払後の月額手残り |
|---|---|---|---|
| 500万円 | 435万円 | 約54万円 | 約16万円 |
| 800万円 | 735万円 | 約159万円 | 約32万円 |
| 1,000万円 | 935万円 | 約232万円 | 約43万円 |
| 1,200万円 | 1,135万円 | 約317万円 | 約52万円 |
※ChatGPTによる試算。各種控除・返済額・共済掛金の条件を設定したうえでの概算。実際の数値は状況により異なります。
月の生活費が40万円かかると仮定すると、手残りが40万円を超えてくるのは年間利益1,000万円のラインです。アパートローンの審査基準として「年収1,000万円以上」という数字がよく言われる理由の一端が、この試算でわかった気がします。固定返済・税金・積立を差し引いたあとに、日常の生活費をきちんと賄える余力があるかどうかを銀行は見ているということです。
現状と今後の目標を整理する
今期の見込みとして、経費の節税をせず申告したとしても個人の利益は約500万円程度になります。試算テーブルでいえば、月16万円の手残りという水準です。融資審査の土台に乗るにはまだかなり遠い。
来期は、マイクロ法人から70万円程度の役員給与が個人収入に加わります。それでも合計570万円程度なので、800万円には届きません。
月32万円の手残りラインに乗せるには、来期中に不動産以外の何らかの収益を追加して、個人利益を800万円程度まで持っていく必要があります。個人事業として利益を作る手段を考えないといけない、ということです。
これは賃貸経営だけで生きていくことの難しさでもあります。現状の規模では、家賃収入だけで融資審査を通過できるほどの利益を出すのは構造的に難しい。不動産収入はキャッシュフローとして安定しているものの、確定申告上の利益という指標では弱い。その現実をあらためて突きつけられた形です。
それでも銀行を開拓し続ける理由
今回断られた銀行は2行目です。まだ2行あたっただけなので、今すぐ融資が無理だという結論には至りません。
ただ、今の確定申告の内容のままで次の銀行に行っても、同じことを言われて終わりになる可能性は高い。何かを変えないと結果は変わらない、という感覚もあります。
当面の方針としては、来期は節税をセーブして申告書上の利益をきちんと積み上げること、個人収入の柱を不動産以外にも少しずつ作ること、この2点を意識して動いていくつもりです。3期分の継続した利益が見えてきたタイミングで、改めて銀行開拓を本格化させます。
以前訪問した西武信用金庫との比較も含め、銀行ごとの審査基準の違いは前回の銀行訪問レポートにまとめています。
今後の物件購入については、当面は融資なしの現金で買える戸建て投資を軸に進めていく予定です。千葉エリアを中心に、自分で管理できる範囲で積み上げていく方向性は変わっていません。
※融資審査の基準は金融機関ごとに異なり、時期や市況によっても変化します。本記事の内容は2026年10月時点の個人的な体験をもとにしています。
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