前編では、不動産投資を始める前に感じた5つの不安【前編】｜サラリーマン投資家の本音を振り返った。
この後編では、実際に物件を購入してから感じた怖さや、今も進行中のリアルな不安について話したいと思う。そして最後に、私が「不動産投資を始めて一番よかった」と感じている理由を書く。
📌 前編（借金・空室・金利・銀行・詐欺）はこちら
→ 不動産投資を始める前に感じた5つの不安【前編】｜サラリーマン投資家の本音
【目次】
⑥ 修繕費が突然来ることが怖かった
「大きな修繕に備えて積立を」と本で読んでいた。知識としては持っていた。ただ実感は薄かった。「まあ古い物件でもないし、大丈夫だろう」と高をくくっていた。
修繕は、突然来る。
ある日、管理会社から連絡が入った。水道用のポンプが故障したという。交換費用はおよそ100万円。予告もなく、100万円が一気に出ていった。
幸いなことに、そのときはキャッシュが十分に積み上がっていたので実害はなかった。ただ、もしこれが物件購入直後だったら——と考えると、今でもゾッとする。
📌 修繕リスクへの備え方
- 全物件を合算して「修繕積立口座」を別に持つ（目安：年間家賃収入の5〜10%）
- 購入直後は特にキャッシュを厚めに確保しておく
- 購入前の建物状況調査（インスペクション）で大規模修繕の時期を把握する
- 築年数・設備の寿命から「いつ何が壊れそうか」を把握しておく
修繕費の恐怖は、「いつ来るかわからない」ことにある。だからこそ「来ても大丈夫な状態」を常に保つことが、精神的な安定につながる。不動産投資はキャッシュ管理が9割、と今は思っている。
⑦ 家族の反対が怖かった
最初の1棟を購入する際、親には途中まで話をした。しかし「借金はするな」という教えを持つ親が賛成するはずもなく、途中から話をするのをやめた。当時はまだ結婚していなかったので、自分一人で決断し、進めた。
家族が心配するのは当然だ。不動産投資の実態を知らなければ、「大きな借金をする＝危ない」という印象を持つのは自然な反応だと思う。
私の経験から言えば、始める前に家族を完全に説得しようとするのは難しい。数字を見せても、リスクを説明しても、経験のない人が腹から安心するのは難しい。
だから私は、実績を積んでから見せた。
📌 家族への伝え方・タイミング
- 始める前に全員を説得しようとしなくていい
- 実績が出てから、具体的な数字で話す（「今月このくらい入った」）
- 配偶者には、借金の存在より「収入と返済のバランス」を見せると安心されやすい
- 買い進める際には連帯保証人を求めない銀行を選ぶことで、家族への負担を減らせる
結婚前に妻に話したとき、借金があることに驚いていたが、毎月の収入を見せると少し表情が変わった。その後、買い進める際も特に大きな反対はなかった。「言葉より数字」で伝えることが、家族の理解を得る一番の近道だと思っている。
⑧ 災害リスクが怖かった
「もし火事になったら」「大きな地震で倒壊したら」——物件を持つ以上、こうした最悪のシナリオは頭をよぎる。
このリスクへの答えはシンプルだ。保険に入ること。そして、どのくらいの補償が受けられるかを事前に把握しておくことだ。
保険証券を改めて確認し、「火災全焼の場合はいくら出るか」「地震保険はセットになっているか」を具体的な金額で理解しておくと、最悪の事態が起きても「この範囲ならなんとかなる」という根拠を持てる。
📌 不動産投資における保険のポイント
- 火災保険は必須。建物だけでなく家財・賠償責任も確認する
- 地震保険は任意だが、エリアの地震リスクに応じて検討する
- 補償額が再建コストを下回っていないか、定期的に確認する
- 保険料は経費として計上できる（節税効果もある）
「起きたら終わり」ではなく「起きたときにいくら出るかを知っている」状態を作っておく。それだけで、災害への恐怖は大きく和らぐ。
⑨ 会社にバレることが怖かった
「副業禁止規定に引っかかるのでは」と思い、最初は会社に知られないようにと意識していた。
ただ、初期の頃は物件の減価償却や経費計上で個人の確定申告が赤字になっていた。同じくらいの収入の同僚と比べて税金が少ないはずなので、おそらく気づいている人はいたと思う（笑）。
今の私の気持ちは、正直に言うと「バレてもいい」だ。
不動産は「業務に著しく支障をきたすもの」ではない。相続などで意図せず物件を持つことになる人もいる。そのような事情も考えれば、特別に後ろめたいことをしているわけではない、という考え方に落ち着いた。
📌 会社バレを気にするなら
- 確定申告の際、住民税は「普通徴収（自分で払う）」を選択する
- 副業規定の文面を確認し、「不動産賃貸業」が対象に含まれるかチェックする
- 会社の総務・人事に相談できる環境なら、事前に確認しておくと安心
会社への恐怖は、時間とともに小さくなっていった。いずれ会社を辞めることが見えてきた今となっては、むしろどうでもよくなっている。
⑩ 本当に儲かるのか、信じられなかった
最初、私は区分マンション（一室単位）を検討していた。業者と話しながら計算してみると、融資額のわりにキャッシュフローが薄い。「これなら1棟アパートのほうが効率がいいのでは」という結論に自分で至った。
この経験は大きかった。自分で計算して、自分で判断できた。
「本当に儲かるのか」という不安を消す方法は、自分で数字を出すこと以外にない。他人の成功談を読んでも、完全には信じられない。でも自分が計算した数字は、自分が信頼できる。
📌 収益シミュレーションで確認すべき項目
| 項目 | 確認ポイント |
|---|---|
| 表面利回り | 年間家賃収入 ÷ 物件価格（参考値。実態は低くなる） |
| 実質利回り | （年間家賃 − 経費） ÷ 物件価格（こちらが本質） |
| キャッシュフロー | 家賃収入 − ローン返済 − 管理費 − 修繕積立 − 税金 |
| ストレス試算 | 空室率30〜40%・金利上昇でもプラスか |
儲かるかどうかを「信じる」のではなく、「計算して確かめる」習慣をつけたとき、不安は不安ではなくなった。覚悟と理解は、不安の形を変えてくれる。
そして、一番怖かったこと
借金が怖かった。空室が怖かった。金利も、銀行も、詐欺も、修繕も、家族の反応も、会社にバレることも、本当に儲かるのかも——全部怖かった。
でも今振り返ると、一番怖かったのは、それらのどれでもなかった。
一番怖かったのは、「何もしないまま20年間、会社員を続けること」でした。
お金のために、仕事を選べない人生。場所も、時間も、一緒に過ごす人も、自分で決められない日々。「もっと早くやっておけばよかった」と後悔しながら老いていく未来——それが、私にとって最大の恐怖だった。
お金は、自由のための道具だ。誰かに証明するためでも、自慢するためでもない。自分の人生を、自分で決めるために必要なものだ。
そして、心から大切に思える人のためにも。
最初の一歩は怖い。でも、怖いからやらない選択は、10年後の自分への裏切りになるかもしれない。あなたが今感じている「怖さ」は、真剣に生きているからこそ感じられるものだ。
あなたはもう、十分に怖がっている。次は、怖さと一緒に、一歩だけ踏み出してみてほしい。
全10項目まとめ
| 不安 | 向き合い方のポイント |
|---|---|
| ① 借金 | 最悪ケースを計算。団信の仕組みを理解する |
| ② 空室 | 管理会社任せにせず、仲介と積極連携 |
| ③ 金利 | 厳しめのシミュレーションで余裕のある物件だけ買う |
| ④ 銀行融資 | 評価される実績を自分から積み上げる |
| ⑤ 詐欺 | 信頼できるルートから入り、長く付き合える担当者を探す |
| ⑥ 修繕費 | 修繕積立を別口座で確保。購入直後はキャッシュを厚めに |
| ⑦ 家族の反対 | 説得より実績。数字で話す |
| ⑧ 災害 | 保険で備え、補償額を把握しておく |
| ⑨ 会社バレ | 住民税を普通徴収に。規定を確認し、覚悟を持って進む |
| ⑩ 儲かるのか | 他人の話より、自分で計算した数字を信じる |
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※本記事は個人の体験をもとに執筆しています。投資判断はご自身の状況に合わせてご検討ください。不動産投資にはリスクが伴います。
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