物件の購入が決まりました。
3月から物件を探し始めて、7か月。ようやく「これを買う」という判断ができる物件に巡り合いました。
仲介から届いた物件情報
先日、いつもお世話になっている仲介さんから新しい物件の紹介がありました。
場所を見て驚いたのですが、今の自宅からほぼ自転車で行ける距離です。こんな近くにあったのか、という感じでした。
価格は450万円。マイソクの写真を見た限り、外観はそれほど傷んでいないように見えました。まず数字を確認しました。
前面道路の相続税路線価が27,000円/㎡、敷地面積が218㎡。単純計算で土地の評価は約588万円。買値が450万円なので、土地値以下の物件です。これは重要なポイントで、最悪の場合に建物を壊して土地として売却しても損にならない、という安全網として機能します。
賃貸相場も確認すると、この近辺では6〜7万円程度で貸せそうなことがわかりました。駐車場が1台分あるので、単身者や母子家庭にも対応できそうです。
自転車で現地へ
数字がおかしくなかったので、すぐ現地に向かいました。自転車で10分ほどの距離です。仲介さんにも連絡しましたが、鍵は間に合わないかもしれないということで、外観だけでも確認することにしました。
到着して外観を確認すると、前回見送りにした590万円の物件と比べてもきれいな部類でした。ただ、物件の周囲に樹木・草・竹が繁っている状態で、手入れは必要です。とはいえ大木はなく、DIYで対応できる範囲だという感覚は持てました。
周囲を歩いて気になった点が2つありました。
一つは境界標が見当たらないこと。敷地と道路・隣地の境がどこなのかを示す標識がない状態です。これは後でわかりますが、測量図・境界確定図もないという状況でした。
もう一つはエアコンの室外機が4台あること。各部屋にエアコンが設置されているということで、設備の面では意外と整っています。仮に室外機が全滅していたとして、新たにエアコンを全台つけようと思うと40〜50万円はかかりますから、これはプラス材料でした。
近隣の方から聞けた情報が大きかった
周辺をうろうろしていると、向かいの家から女性の方が出てきました。会釈をしたら話しかけてくれたので、いくつか情報を聞くことができました。
- 前の住人は夫婦で住んでいたが、旦那さんが亡くなって、奥さんが娘さんのところへ移ることになった
- この周辺は最近の大雨でも浸水はまったくなかった
- 前の道はほとんど車が通らず静かで、近くにスーパーもあって便利な場所
前回の590万円の物件では孤独死の確認が必要で、浸水リスクも懸念されていました。今回はその2点がどちらもクリアでした。近隣の方から直接聞けた情報というのは、ネットでは調べられない種類のものなので、こういう機会はできるだけ活かすようにしています。
内部は写真で確認
翌日に予定があったため自分では内見できず、仲介さんに写真を撮ってきてもらいました。その写真をもとに判断することにしました。
写真で確認した各部分の状態は以下の通りです。
| 箇所 | 状態 | 対応方針 |
|---|---|---|
| お風呂・キッチン | きれい・そのまま使用可 | 現状のまま |
| トイレ | きれいな状態 | 古臭さを消すためにリフォームを検討 |
| リビング天井 | 一部剥げあり（雨漏りではなさそう） | リフォーム必須 |
| 壁紙・畳の部屋 | 汚れのある部屋あり | 現地確認後に方針決定 |
水回りがきれいだったのは大きかったです。水回りのリフォームは費用も手間も大きいので、そこが使える状態というのはコスト計算に直接響きます。天井は必須で直す必要がありますが、それは想定の範囲内でした。
数字を確認して買い付けを入れた
情報が一通りそろったところで、購入するかどうかを判断しました。
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 購入価格 | 4,500,000円 |
| リフォーム費用（想定） | 1,000,000円 |
| 総投資額 | 5,500,000円 |
| 想定賃料（保守的） | 60,000円/月 |
| 年間賃料収入 | 720,000円 |
| 表面利回り | 約13.1% |
賃料を保守的に6万円で見ても利回りは13%超。最悪のシナリオとして土地値以下なので更地売却という選択肢も残っている。この2点が判断の軸になりました。
最初に400万円で買い付けを入れましたが、内部確認後に判断するという特約を付けました。
交渉の結果と残った課題
仲介さんを通じて買い付けを出したところ、売主側から「金額がだいぶ抑えているので指値は受けられない」という回答でした。最終的には売り出し価格の450万円で進めることになりました。
ただ、嬉しいニュースもありました。残置物は売主側で処分してくれるとのこと。残置物の撤去は自分でやると20〜30万円はかかりますから、これはかなりのプラスです。実質的に安くなったと言えます。
一方で課題として残ったのが境界の問題です。仲介さんが役所で確認してくれたところ、測量図も境界確定図も存在しないことがわかりました。売主さんも持っていない。境界標を正式に設置するには境界確定の手続きが必要で、費用は数十万円かかるケースもあります。
売主側に相談してもらったところ、「この金額なのでそこまではやるつもりがない」という回答でした。仕方ないので、将来的に売却するタイミングや必要が生じた際に自分で対応することにします。今すぐ困る話ではありませんが、把握しておくべき課題として記録に残しておきます。
7か月の物件探しが結実した
3月に本格的に戸建て投資を始めようと動き出してから、ここまで7か月かかりました。
途中で見送りにした物件もありました。最初に検討した590万円の物件は利回りと雨漏りの問題で断念しました。銀行への融資相談も行いましたが、現段階では融資なしで進める方向での判断です。
今回の物件は、自宅から自転車で行ける距離にあるというのも、管理のしやすさという点で大きかったです。何かあればすぐ対応できる。これは初めての戸建て賃貸を運営する上で、心理的なハードルを下げてくれます。
今後の千葉ドミナント戦略
今回の購入を踏まえて、今後の方向性を少し整理しました。
東京での物件は、信用金庫のエリア制限や利回りの低さから、現状では難しい。一方で千葉はまだ利回りの高い物件が見つかりやすく、今いる場所との相性も良い。
今回の物件を実績の第一歩として、この近辺でのドミナント戦略——同一エリアに物件を集中させる方法——を取っていけないかを考えています。エリアを絞って物件を積み上げていけば、管理も楽になるし、地元の信用金庫との関係構築にもつながっていく可能性があります。
まずはこの一棟を丁寧にリフォームして、入居者をつけることが先決です。契約の手続き、リフォームの内容、入居者募集の状況——引き続きブログで報告していきます。
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