築48年の戸建てを600万円で買付→売主850万円希望で見送り｜利回りが合わない理由を整理した

前回の記事で、築48年・土地300㎡超の中古戸建てに600万円で買付証明を出したところまで書きました。今回は、その結果を報告します。

結論から言うと、今回は見送ることにしました。

経緯を書きます。

買付を入れてから3日間、連絡がなかった

日曜日に600万円で買付を入れました。そのとき仲介担当者からは、「売主さんとしては800万円くらいではないかという感触です」という話がありました。

ただ、それ以降、仲介担当者からの連絡がありませんでした。

3日ほど経ったので、こちらから「状況はどうですか？」と連絡しました。担当者が売主側の仲介に確認してくれた結果、最終的に売主としては850万円で売りたいという回答でした。

前回の記事でも書きましたが、この物件は雨漏り跡・床のふかつき・シロアリ未確認という状態で、リフォーム費として200〜300万円程度を見込んでいました。

850万円で購入してリフォームをした場合の総投資額を計算してみます。

築48年・雨漏り疑い・床下未確認・シロアリ未確認という条件で、総投資ベースの利回りが10%を切ってくる。これは私の基準からすると、リスクに対して見合いません。

前回の記事で書いた通り、私が600万円で買付を入れた根拠は、リフォーム費込みの総投資額を850〜900万円に抑えて、12%前後の利回りを確保することでした。850万円の購入価格ではその計算が成り立たなくなります。

「建物を解体して更地にして売却する」という出口も、前回の記事で触れていました。

ただ、今回改めて考えると、この出口には二つの問題があります。

一つは時間の問題です。更地にして売却するまでの期間が読みにくい。買い手がすぐ見つかるとは限りません。

もう一つは利益の水準です。購入850万円＋解体300万円（仮）＋諸費用で、合計900万円超の支出になります。近隣の土地売却事例から1,100〜1,200万円程度で売れる可能性もゼロではありませんが、それでも差益は200〜300万円程度の範囲になる可能性があります。

時間が読めない状況で、手数料込みで900万円規模のキャッシュを使い、得られる差益が200〜300万円程度に留まる可能性がある。今の自分の状況を考えると、そこまでリスクを取る合理性がないと判断しました。

最終的に、今回は見送ることにしました。

残念な気持ちはあります。土地300㎡超、庭と池付き、退職後の拠点としても面白い物件でした。内見したときの「これは面白いかもしれない」という感覚は本物でした。

ただ、感覚と数字は別物です。感覚が良くても、自分の採算基準に合わない価格では買いません。これは前回の記事でも書いたことですが、「売値から何%引けるか」ではなく、「自分の計算から買える価格を逆算する」。その原則を守った結果が今回の見送りです。

仲介担当者には「今回はここまでにします」と伝えました。丁寧に動いてくれた担当者なので、その点は感謝しています。縁がなかった、ということで。

不動産の買付を入れて、通らないことはよくあります。特に築古戸建ての指値は、売主との乖離が大きくなることも多い。今回の600万円に対して売主850万円というのも、珍しくはない結果だと思います。

一物件で止まっていても仕方ありません。次の物件を探していきます。

今回の物件で改めて確認できたのは、「自分が買えると思える価格の根拠」を持っておくことの大切さです。850万円を提示されたとき、「じゃあそれで」とならずに判断できたのは、前回の記事で書いた逆算の計算をしていたからです。

次の物件の記録も、またこのブログで書きます。