先日、各金融機関から融資の金利改定通知が届きました。毎月の返済額が変わるとわかってはいたものの、実際に明細を並べると「ああ、これが現実か」という感覚でした。
借入は4棟合計で約2億800万円。今回の金利改定で毎月の返済額が増えたのは、合計で11,729円でした。年間に換算すると140,748円です。数字として聞けば大きくないかもしれませんが、10月末で退職して給与収入がなくなるタイミングでこの通知が来ると、改めて状況を整理する必要があると感じました。
この記事では、実際の金利改定データと返済額への影響、そして今後どう対応するかを整理します。
不動産投資ローンの金利が上がった。実際に返済額はいくら増えた？
まず、4棟それぞれの改定前後の金利と返済額を一覧にします。
| 物件 | 金融機関 | 旧金利 | 新金利 | 旧返済額 | 新返済額 | 差額 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 天沼 | スルガ銀行 | 3.20% | 3.45% | 271,626円 | 276,555円 | +4,929円 |
| 下高井戸 | 西武信用金庫 | 2.90% | 3.15% | 279,991円 | 286,791円 | +6,800円 |
| 駒沢 | L&Fアセットファイナンス | 3.05% | 3.55% | 253,873円 | 253,873円 | 0円 |
| 石神井台 | L&Fアセットファイナンス | 3.05% | 3.55% | 412,203円 | 412,203円 | 0円 |
| 合計 | 1,217,693円 | 1,229,422円 | +11,729円 | |||
合計の借入残高は4棟で約2億811万円（各物件の残高集計時期が異なるため、2026年10月時点の正確な同日残高ではありません）。毎月返済額の増加は11,729円、年間では140,748円です。
注目したのは、金利が上昇した幅が最も大きいL&Fアセットファイナンスの2件（0.50ポイント上昇）の返済額がゼロ増だったことです。なぜこうなるのか、次のセクションで説明します。
各物件のキャッシュフローの詳細については、以前まとめた記事が参考になります：給与がなくなった後の収入を計算してみた——不動産4棟・年間キャッシュフローの実数公開
金利が上昇しても返済額が変わらない理由
多くのアパートローンは「元利均等返済」という方式をとっています。毎月の返済額を契約期間中一定に固定し、その内訳（元金＋利息）が変わる仕組みです。
変動金利ローンの場合、金利が上がると利息部分が増えます。このとき、どう対応するかは金融機関の契約条件によって異なります。
- 返済額を増やす：毎月の手出しが増えるが、元金返済ペースは維持できる（スルガ銀行・西武信用金庫の対応）
- 返済額を据え置く：毎月のCFへの影響は短期的にないが、利息が増えた分だけ元金の返済が遅れる（L&Fアセットファイナンスの対応）
L&Fの2件は現時点では据え置きになっていますが、これが無期限に続くわけではありません。金利変動の幅や契約上の条件によって、将来的に返済額が見直される可能性はあります。短期的にCFへの影響がないように見えても、残債の減少ペースが落ちるという形でじわじわと影響が出ます。
金利上昇が長期化すると、返済期間の終盤に元金が大量に残るケース（いわゆる「最終回払い」や「残債リスク」）も理論上は発生するため、定期的に残高を確認する必要があります。
金利がさらに1%、2%上がったらどうなる？
今後さらに金利が上昇した場合の影響を、2つの角度で確認します。
①借入残高に対する利息感応度（単純計算）
借入残高2億811万円に対して、金利が追加で上昇した場合の利息増加額を計算すると以下の通りです。
| 追加金利上昇幅 | 月間利息増加 | 年間利息増加 |
|---|---|---|
| +0.25% | 約4.3万円 | 約52万円 |
| +0.50% | 約8.7万円 | 約104万円 |
| +1.00% | 約17.3万円 | 約208万円 |
| +1.50% | 約26.0万円 | 約312万円 |
| +2.00% | 約34.7万円 | 約416万円 |
これは残高に対する利息の増加額です。実際の月額返済への影響とは別の数字です。元利均等返済では、金利が上がっても返済額が据え置きになるケースがあり（上記L&Fの事例）、この表の金額がそのままCFに影響するわけではありません。
②今回の返済額改定実績を延長した参考シナリオ
スルガ銀行は0.25ポイント上昇で4,929円増、西武信用金庫は0.25ポイントで6,800円増という実績をもとに、今後さらに上昇した場合のキャッシュフロー減少を試算します（L&Fの2件は据え置きとして計算）。
| 追加金利上昇幅 | 月間CF減少 | 年間CF減少 |
|---|---|---|
| +0.25%（今回実績） | 11,729円 | 140,748円 |
| +0.50% | 23,458円 | 281,496円 |
| +1.00% | 46,916円 | 562,992円 |
| +1.50% | 70,374円 | 844,488円 |
| +2.00% | 93,832円 | 1,125,984円 |
これは今回の実績を線形に延長した参考値であり、実際の返済額は残高・残存期間・各行の返済見直しルールによって変わります。
自分の借入で試算したい場合の目安として使える計算式：
年間CF減少額（概算）＝ 借入残高 × 追加金利上昇幅 × 実際に返済額に反映される割合
L&Fのように据え置きが続く場合は反映割合がゼロ、スルガ・西武のように返済額改定があった場合は反映割合が高くなります。
不動産投資において利回りだけでなく借入条件や返済構造を重視する理由は、こちらの記事でもまとめています：利回りだけでは決めない収益物件選び——キャッシュフロー・自己資金効率・株式投資との比較まで
不動産投資ローンの金利上昇対策5選
① 既存金融機関への金利引下げ交渉
まず最初に考えるのは、今借りている金融機関に金利の引下げを相談することです。全額返済していなければ借換えは手間とコストがかかりますが、既存行との交渉なら書類提出だけで完結するケースもあります。
交渉が通りやすい条件として挙げられるのは、（1）返済実績が良好で延滞がない、（2）稼働率が高く賃料収入が安定している、（3）確定申告や決算書で収益性を示せる、（4）他行で借換えの見積もりを取っている（競合を示せる）——といった要素です。
会話の入り口としては「金利環境の変化を受けて、他行の条件も調べているのですが、現在の金利について一度相談させていただけますか」という切り出し方が自然です。借換え前提ではなく関係を維持しながら進められます。
試算として、残高5,000万円で0.25ポイント下げた場合の年間利息削減効果は約12.5万円。0.5ポイントなら約25万円です。まず確認する価値はあると思っています。
交渉や借換えで金融機関に提出する書類については、以前まとめた記事が参考になります：不動産投資家が銀行を開拓するときの持参資料13選
② 他行への借換え
金利交渉が通らなかった場合や、現在の金利と他行の提示金利に大きな差がある場合には、借換えを検討します。
借換えにかかる主なコスト：抵当権抹消・設定費用（数十万円）、期限前返済手数料（金融機関によって異なる）、印紙代、諸手続きの時間。これらを差し引いても年間利息削減効果が上回れば、経済的には合理的です。
ただし、退職前後で融資審査が変わる可能性があります。会社員として給与証明が出せる今のうちに動くのか、退職後に不動産収入を中心とした収支で審査を受けるのかによって、通る金融機関と条件が変わることがあります。この点は退職前にやっておくこと10選でも触れていますが、金融機関との関係は退職前後で変わるというのが正直な実感です。
また、L&Fアセットファイナンスにて融資を受けている石神井台の物件は築古というだけでなく、再建不可であるので他銀行での借り換えは非常に難しいと考えています。
③ 収益性の低い物件の売却
売却は「困ったときの最終手段」ではなく、保有コストが収益性を上回り始めた物件を入れ替える経営判断の一つです。
検討する際には以下を比較します：現在の年間CF ÷ 物件残高（いわゆるDSCR）、今後の想定修繕費、売却価格と譲渡所得税控除後の手取り、その資金を再投資したときの期待CF。
金利がさらに上昇し、修繕費が重なるタイミングで空室が増えた物件は、保有し続けることで資産効率が悪化します。売却で得た資金を利回りの高い別の物件に投資する、あるいは残債の繰上返済に充てるという選択肢もあります。私自身もこれを一棟ずつ見直す作業を始めているところです。
上記にもあったように再建不可では借り換えが難しいですが、売却は可能でキャピタルゲインによるキャッシュが一気に入ってきて、さらに再建不可の物件がなくなることで代わりの融資を引きやすくなる可能性があります。なので、対策候補としては有効なものになります。
④ 繰上返済
手元に余剰資金がある場合、繰上返済は確実に利息コストを下げる方法です。「返済期間短縮型」と「返済額軽減型」があり、CFを改善したいなら後者、総利息削減を優先するなら前者が有効です。
ただし、繰上返済手数料（金融機関によって数万〜数十万円）のコストと、手元流動性が減るリスクを天秤にかける必要があります。退職後は給与という定期収入がなくなるため、生活防衛資金と修繕積立のバランスを考えると、すべてを繰上返済に回すのは必ずしも最善ではありません。
⑤ 賃料改善と現金確保
支出側の対策だけでなく、収入側を増やすことも有効です。長期入居者がいる物件では、現行賃料が周辺相場より低いケースがあります。更新時に適正賃料への見直しを検討することで、金利上昇分を吸収できる可能性があります。
また、管理費や修繕費の見直し、空室期間の短縮、次の修繕に向けた現金確保も、CF管理の基本です。金利上昇への対策として運転資金を手厚くしておくことは、突発的な修繕が重なったときにも効いてきます。
FIRE直前の私が、今後どう対応するか
10月末で退職し、給与収入がなくなります。今後の不動産キャッシュフローは生活費の一部に直結するため、これまでより一段緊張感が上がります。
今の方針として考えているのは、以下の通りです。
まず、スルガ銀行と西武信用金庫には金利の引下げ交渉を打診する予定です。まだ実行してはいませんが、返済実績・稼働率・確定申告書を持って話を聞いてもらうつもりです。借換え候補の金融機関についても、条件の比較だけでも動いてみます。
次に、4棟のCFと残存修繕費を物件ごとに整理します。金利が現状のままであれば全棟保有が合理的ですが、さらに上昇した場合に収益性の劣位が明確になる物件があれば、売却を真剣に検討します。
新規融資については、今後は金利上昇が続く前提で計算に組み込む方針です。低金利時代の利回り設定では現在の金利水準に対応できない物件もあるため、購入基準を見直します。
私が不動産投資を続けてきた理由や、会社員以外の収入を作りたいと思った経緯については、こちらにまとめています：サラリーマンが不動産投資を始めたきっかけ｜会社に依存しない生き方をゆっくり手に入れるまで
まとめ｜金利上昇局面では返済額だけでなく残債を見る
今回の金利改定を整理して改めてわかったのは、「返済額が増えるかどうか」だけでなく「元金が減るペースが変わっているか」を合わせて確認する必要があるということでした。
L&Fの2件のように返済額が据え置きでも、金利上昇分だけ元金返済が遅れています。短期的なCFは変わらなくても、長期的な残債管理は別の話です。
毎月11,729円の増加は、年間で約14万円。この数字をどう受け止めるかは保有物件のCF水準によって違います。今の段階では許容範囲ですが、追加で0.5〜1ポイント上がると影響が無視できなくなってきます。
金利交渉・借換え・物件売却・繰上返済のどれが正解かは状況次第です。ただ、数字を把握していないと何も判断できない。今回まとめたのは、そのための整理です。
今後、実際に金利交渉を進めた結果や、売却を検討した際の考え方については、このブログで続報を書きます。
よくある質問
Q1. 変動金利のアパートローンで、返済額が変わらないのはどういう仕組みですか？
元利均等返済では、毎月の返済額（元金＋利息）が一定に設定されています。金利が上昇して利息部分が増えると、同じ返済額の中で元金に充てられる割合が減ります。金融機関によっては返済額を据え置く対応をとることがあり、この場合、短期的なキャッシュフローへの影響は出ませんが、元金の返済が遅れる分、長期的には残債が増えたり返済期間が延びたりするリスクがあります。
Q2. 金利交渉はどの程度の引下げを期待できますか？
金融機関や担保評価・返済実績によって異なるため、一律の目安はありません。一般的に0.1〜0.3ポイント程度が交渉で動く幅として語られることが多いですが、相手先の方針次第です。借換え候補の金融機関の条件を事前に取得して「競合」を示すことが、交渉材料になります。現在の私は交渉を検討中の段階であり、結果についてはこのブログで報告します。
Q3. 退職後でもアパートローンの借換えはできますか？
退職後は給与所得がなくなるため、融資審査で見られる内容が変わります。不動産収入を主な収益源として審査する金融機関もありますが、会社員として給与証明が出せる状態のほうが選択肢は広い傾向があります。退職前後では審査基準が変わる可能性があるため、借換えを検討しているなら退職前に動くことをお勧めします。
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