本日は戸建ての売買契約でした。仲介さんのオフィスで重要事項説明書と売買契約書の読み合わせを行い、手付金を振り込みました。今回は売主さんとの書類持ち回りの形でしたので、私と仲介さんのみでの締結です。
この物件、登記簿上の所有者は個人の方なのですが、売主として契約に出てきているのは不動産会社です。いわゆる「三為契約」と呼ばれる形態の取引です。
今回はこの三為契約について、仕組みやリスク、過去の事件との関係を整理したうえで、自分の実体験もあわせてお話しします。
三為契約とは何か？仕組みをわかりやすく説明
三為契約とは、正式には「第三者のためにする契約」と呼ばれる不動産取引の形態です。登場人物は3者です。
- A（元の所有者・売主）：個人の売主
- B（三為業者・不動産会社）：中間に入る業者
- C（最終買主）：実際に物件を購入するエンドユーザー
通常の不動産取引であれば「A→B（所有権移転）→C（所有権移転）」と2回の登記が発生しますが、三為契約では「A→C」に直接所有権が移転します。Bは所有権を取得しないまま、AとC両方と契約関係を持つ構造です。
法的な根拠は2005年の法務省通知で認められた新中間省略方式です。Bが一時的に所有権を取得しないため、Bへの不動産取得税がかからないメリットがあります。登記回数も1回で済むため、コストと手間を省けるのも特徴です。
| 項目 | 通常の転売 | 三為契約 |
|---|---|---|
| 所有権の移転 | A→B→C（2回） | A→C（1回） |
| 業者（B）の立場 | 一時的に所有者になる | 所有権を取得しない |
| 不動産取得税（B分） | 発生する | 発生しない |
| 合法性 | 合法 | 合法（2005年法務省通知に基づく） |
スルガ銀行事件と三為契約の関係
三為契約の話をするうえで避けて通れないのが、2018年に大きく報道されたスルガ銀行・シェアハウス融資問題（通称「かぼちゃの馬車事件」）です。
女性専用シェアハウスを運営していたスマートデイズ社が破綻し、物件を購入していた多数のオーナーが多額のローンを抱えたまま取り残された事件です。融資を行ったスルガ銀行では、審査を通すための通帳改ざんや二重売買契約書の作成が行われていたことが明らかになり、行内での組織的な不正が認定されました。融資残高は約2,000億円以上、被害オーナーは1,000名を超えました。
この事件で問題になったのは、三為契約そのものというよりも、「実勢価格より大幅に高い価格で販売し、その価格に見合った融資を不正に引き出す」という構造でした。三為業者が中間で大きな利益を抜き、エンドの買主に割高な物件を掴ませるという悪用のされ方です。
詳しくは以下のニュース記事も参考にしてください：
私自身も三為契約でスルガ銀行融資の物件を持っている
実は私も、スルガ銀行から融資を受けた物件で三為契約をした経験があります。当時まだ不動産投資を始めたばかりで、中間に入っている業者がかなりの利益を抜いているだろうと薄々感じていました。
ただ、自分でキャッシュフローを計算したうえで「それでも成り立つ」と判断して購入しました。今になって振り返ると、十分な収益が出ており、今売却しても数千万円の利益が出る状態になっています。三為業者が利益を抜いたとしても、自分として採算が取れる買い物だったということです。
今回の戸建て取引——それぞれが「ちょうどいい」金額で成立
今回の物件も同様の構造です。登記簿上の売主は個人ですが、契約上の売主は不動産会社。中間に入っている業者はおそらく100万円前後の利益を得ているのではないかと思います。
それでも成立するのは、関係者それぞれに「ちょうどいい」状況があるからです。
| 関係者 | この取引での「ちょうどいい」 |
|---|---|
| 元の所有者（個人） | 早く処分したい。手間なく現金化できる |
| 三為業者（不動産会社） | 差益で約100万円の利益を得られる |
| 私（買主） | 450万円なら賃貸に出しても更地売却でも利益が出る |
これがまさに「三方よし」の状態です。三為契約は仕組みとして悪いものではなく、それぞれが自分の基準で判断して合意しているなら、健全な取引だと思っています。
三為契約で騙されないための判断軸
問題が起きるのは、「業者が勧めるから」「儲かると言われたから」という受け身の姿勢で購入するときです。中間業者が利益を大きく取りすぎた結果、エンドの買主だけが割高な価格を掴む構造になってしまいます。
自分で判断するうえで最低限やるべきことは以下です。
- キャッシュフローを自分で計算する：満室・空室・修繕費を加味してプラスになるか
- 周辺の相場と比較する：割高な価格になっていないか
- 最悪のシナリオで試算する：空室が続いても、売却になっても許容できるか
- 誰かに勧められたではなく、自分で納得して契約する
三為契約だから危ない、ということではありません。業者が間に入ってコストが乗ることを前提に、それでも自分の基準を満たすかどうかを判断するのが投資家としての在り方だと思っています。
不動産仲介の利益率の大きさと、宅建士への興味
今回の契約を通じて改めて感じたのは、不動産仲介のビジネスモデルの強さです。1回の取引で100万円前後の利益が出る。普通の物販では考えられない規模です。
副業として何をやろうか考えている中で、宅建士の資格を取って不動産売買に関わるという選択肢が改めて頭に浮かんできました。今すぐ決断はしませんが、引き続き考えていきたいと思います。
※三為契約の仕組みや合法性は取引の形態・内容によって異なります。具体的な取引に際しては宅地建物取引士や司法書士にご確認ください。スルガ銀行事件の詳細は各報道機関の記事をご参照ください。
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