不動産投資の始め方｜初心者が失敗しないための3つのアドバイス【現役投資家の実体験】 - さいかすたろうの部屋不動産投資の始め方

「不動産投資を始めたいけれど、何から手をつければいいかわからない」——以前の記事（サラリーマンが不動産投資を始めたきっかけ）で書いた通り、私は2010年に1棟目を購入してから、15年以上不動産投資を続けています。

この記事では、これから不動産投資を始めようとしている初心者の方に向けて、私自身の経験から伝えたい3つのアドバイスをまとめます。どれも地味な内容ですが、最初の物件で躓かないために、ぜひ知っておいてほしいことばかりです。

【目次】
①買うタイミングで儲かるかはほぼ決まる。収支・積算は自分で確認する
②入居付け・簡単なDIYは一度はやってみる
③知識を身につけたうえで、最後は一歩踏み出す
まとめ

①買うタイミングで儲かるかはほぼ決まる。収支・積算は自分で確認する

不動産投資は、「買うタイミングで、その後儲かるかどうかがほぼ決まる」と言ってよい投資です。だからこそ、購入前の収支計算・積算価格の確認が何よりも重要になります。

不動産仲介の中には、収支や積算をかなり精密に計算して提示してくれる業者もあります。ただ、それをそのまま信じるのではなく、必ず自分でも計算してみることをおすすめします。自分で数字を組み立てる過程を経ることで、それぞれの数字が何を意味しているのかが、本当の意味で理解できるようになります。

私自身、いくつかの書籍で学んだ知識をもとに、経費率、返済比率、相続税評価額からの積算計算などを数値入力するだけで計算できるエクセルシートを自作し、いつもそれで物件を評価しています。こうしておくと、「今所有している物件は購入時こうだったから」という基準を持って、新しい物件の検討にも活かすことができます。

⚠️ スルガ事件・かぼちゃの馬車事件から学べること
スルガ事件やかぼちゃの馬車事件に関しては、不動産業者や銀行側にも問題があったことは間違いありません。ただ、投資家・経営者自身がしっかりと数字を見ていれば、「何かおかしい」「本当にこの利回りで成立するのか」と気づけた部分もあったのではないかと思います。

だからこそ、提示された収支・積算をうのみにせず、自分で計算する習慣を最初から身につけておくことが、自分の資産を守ることにつながります。

②入居付け・簡単なDIYは一度はやってみる

最初の1棟目・1戸目に関しては、自分でできることを一通りやってみることを強くおすすめします。

私も初期の頃に購入した2〜3棟は、地方の高利回り物件でした。利回りは魅力的でしたが、客付けには相当苦労しました。管理会社にお願いしても空室がなかなか埋まらず、収支が危うくなるところまで何度も追い込まれた経験があります。

そのとき、自分でできることをいろいろ試してみました。

部屋に簡単な家具を設置してみる
入居者向けのちょっとしたギフトを置いてみる
自分で作成したマイソク（販促資料）を持って、賃貸仲介の不動産業者を自分で回ってみる

こうした取り組みを重ねるうちに、何が効果的で、何が効果がないのか、自分の中で少しずつ感覚がつかめてきました。うまくいかないこともありましたが、賃貸仲介の担当者に日頃の感謝を伝える食事会を開いて、いろいろ話を聞きながら協力体制を築いたりもしました。

こうした経験を積み重ねることで、「このやり方なら決められる」「これはどう頑張っても難しい」という自分なりの判断軸が身についてきます。この感覚は、次に物件を選ぶときの判断にも、大きな自信として活かされていきます。

③知識を身につけたうえで、最後は一歩踏み出す

収支・積算の計算と同じく重要なのが、知識をある程度身につけたうえで、最後は一歩踏み出すことです。

知識を持って自分が最初に購入すべき物件のイメージを固めておくと、物件を探すときの判断スピードも上がります。そして、これは断言できますが、100点満点の物件はほぼ存在しません。ネットに出ている物件や、仲介から紹介される物件を見て「80点くらいだけど、何とかなりそうだ」と思えたなら、そこで買付けを入れる勇気を持つべきです。

不安になる気持ちはよくわかります。私自身、最初の1棟を購入したときは、「入居者がゼロになったらどうしよう」と考えて眠れなくなることもありました。しかし今は、そうした不安はまったくありません。

📌 物件は数が少ないほうがリスクが高い
不動産投資は、所有する物件が増えれば増えるほど、他の物件からの収入で補い合える分、リスクは下がっていきます。すべての物件が同時に空室になることは現実的にはあり得ませんし、時間が経てばキャッシュも積み上がっていくため、「最悪の事態」への想定はだんだん薄れていきます。

不動産投資も株式投資も同じですが、早く始めて時間を味方につけることが、資産を大きくしていく一番の近道です。だからこそ、ある程度知識を身につけたら、あとは早めに一歩を踏み出してみることをおすすめします。