不動産投資を始める前に感じた5つの不安【前編】｜サラリーマン投資家の本音 - さいかすたろうの部屋不動産投資を始める前に感じた5つの不安【前編】

「不動産投資、やってみたいけど……怖い。」

そう感じている方は、決して少なくないと思う。かつての私もそうだった。

物件を初めて購入するまでの間、私は数えきれないほどの「怖い」と向き合った。勉強して、計算して、それでもなお怖かった。それでも最終的に踏み出せたのは、怖さをゼロにしたからではない。怖さと向き合う方法を見つけたからだ。

この記事では、私が不動産投資を始める前に本当に感じた不安を、包み隠さずお伝えしたい。「怖い」と思っているあなたは、正常だ。そして、それは乗り越えられる。

全10の不安のうち、今回は前編として5つを紹介する。

⚠️ この記事は後編と合わせてお読みください
残り5つの不安（修繕・家族・災害・会社バレ・本当に儲かるのか）は後編で紹介しています。
→ 【後編】不動産投資が怖い人へ｜修繕・家族・災害・副業バレ・本当に儲かるのか

【目次】
① 借金が怖かった
② 空室が埋まらなかったら、と怖かった
③ 金利が上がったら、と怖かった
④ 銀行が融資してくれるか不安だった
⑤ 不動産会社に騙されるかもしれないと思った
前編まとめ：5つの不安と向き合い方

① 借金が怖かった

子どもの頃から親に言われ続けてきた言葉がある。「借金はするな。連帯保証人にはなるな。」

その教えは正しいと今でも思う。消費のための借金や、他人のための保証は、確かにリスクが高い。ただ、不動産投資のための借金は、それとは性質が違う。

それでも最初は怖かった。毎月の返済額が給与の5割近くになる計算を見て、「本当に返せるのか」と何度も考えた。

私が踏み出せたのは、最悪のケースを自分で計算したからだ。家賃収入がゼロになった場合でも、何ヶ月間なら手元資金で返済を続けられるか。その数字を出したとき、「なんとかなる」という根拠を自分の中に持てた。

📌 団体信用生命保険（団信）という仕組み

「もし自分が死んだら、家族に借金が残るのでは」と心配する方も多い。しかし不動産投資ローンには原則として団体信用生命保険（団信）が付いており、契約者が死亡した場合にはローン残高がゼロになる。つまり不動産を買うことで、生命保険の代わりにもなりうる。

借金への恐怖は、正直なところ今でも完全にはなくなっていない。ただ「根拠のある恐怖」と「根拠のない恐怖」は別物だ。計算と知識が、漠然とした恐怖を具体的なリスクに変えてくれる。リスクは管理できる。

② 空室が埋まらなかったら、と怖かった

購入時は満室だった。「今埋まっているなら大丈夫だろう」と、最初は楽観的に考えていた。

本当の怖さは、購入後に来た。

入居者が退去したあと、次の入居者がなかなか決まらない時期があった。毎月、ローンの返済日が来るたびに胃が痛くなる感覚は今でも覚えている。管理会社に任せているだけでは状況が変わらないと気づき、仲介会社に直接連絡を取り、客付けの条件について一緒に考えた。礼金・フリーレント・設備の見直し……試行錯誤の末、ようやく入居者が決まったとき、安堵と同時に自信がついた。

📌 空室対策のポイント

管理会社に「任せっきり」にしない。定期的に状況を確認する
仲介会社（客付け業者）に自ら連絡し、物件の売り込みを依頼する
条件の見直し（礼金ゼロ・フリーレント・家賃微調整）も選択肢に入れる
エリアの需要・競合物件の条件を定期的に確認する

空室リスクは「ゼロ」にはならない。でも、向き合い方と対策を知ることで、怖さの質が変わる。「どうしよう」から「こうしよう」に変わったとき、投資家として一段階成長できた気がした。

③ 金利が上がったら、と怖かった

バブル期の金利が高かったことは本で読んで知っていたが、長らく低金利が続いていたこともあり、最初はどこか他人事だった。しかし2025年頃から日本でも金利が少しずつ上昇し始め、このリスクは現実のものになってきた。

私がこのリスクに対して取ってきたスタンスは、シミュレーションを厳しめに見ることだ。

購入検討時には必ず「家賃収入が6割に減り、かつ金利が上がった状態でもキャッシュフローはプラスか」という試算をする。この条件でクリアできない物件は、そもそも手を出さない。

📌 私が使う金利リスクのチェック軸

チェック項目	基準
家賃収入が6割に落ちてもプラスか	必須条件
金利が1〜2%上昇した場合の返済額増加	許容範囲内か確認
修繕費・空室損失の積立を含めた手残り	月+3万円以上を目安

リスクを見すぎると物件が買えなくなる。でも「多少のリスクは折り込み済みだ」と腹を括れると、不思議と安心できる。怖さを無視するのではなく、怖さを計算式に落とし込むことで、判断が冷静になる。

④ 銀行が融資してくれるか不安だった

「本当に融資が通るのか」という不安は、最初の購入前には大きかった。ただ先輩投資家の体験談を読む中で、「属性と実績があればどこかしらの銀行は出してくれる」という感覚を持てるようになっていった。

実際、会社員という属性は融資の面では有利に働く。安定した給与という信用が、初期の融資のドアを開けてくれる。

ただ、現在進行形で気になっているのは、会社員を辞めた後の融資だ。給与所得がなくなると、銀行の評価はガラッと変わる。そのため今から対策として、法人・個人いずれの確定申告も黒字で積み上げ、「不動産収入で生活できる実績」を作り続けている。

📌 銀行に良い評価をしてもらうために

確定申告を毎年きちんと行い、黒字実績を積み上げる
既存ローンの返済を一度も遅延しない（信用情報が大事）
メインの取引銀行を決めて、長期的な関係を築く
住宅ローンを持たないことで、投資用の融資枠を温存する

融資の不安は「銀行が出してくれるかどうか」ではなく、「自分が銀行に評価される人間かどうか」に置き換えると、取り組み方が変わってくる。不安の矢印を、外から自分に向けることが大切だ。

⑤ 不動産会社に騙されるかもしれないと思った

正直に言う。不動産業界に対して、最初は警戒心しかなかった。

ネットには「悪徳業者に騙された」という話が溢れている。しかも金額が大きいだけに、一度失敗したら取り返しがつかない、という恐怖もあった。

私が取った方法は、信頼できる情報源から出発することだった。当時読んでいた不動産投資の本で紹介されていた会社に直接連絡を取り、面会した上で担当者をアサインしてもらった。「本に名前が出るような会社ならまだ信用できる」という判断だ。

その会社・その担当者からは、売却したものも含めて合計3棟を購入した。信頼関係は、一度の取引では築けない。長く付き合える担当者を見つけることが、詐欺リスクを下げる最も確実な方法だと思っている。

📌 担当者を見極めるポイント

会話の中に矛盾や誇張がないか確認する
デメリットやリスクについても正直に話してくれるか
「急かしてくる」担当者には注意する（焦らせるのは詐欺の常套手段）
書籍・セミナーで紹介されている会社から入ると比較的安心
一社だけでなく、複数社で話を聞いて比較する

完全に詐欺リスクをゼロにする方法はない。でも「信頼できる人を通じて始める」ことで、そのリスクは大幅に下げられる。人への信頼は、不動産投資を長く続けるための資産でもある。

前編まとめ：5つの不安と向き合い方

不安	向き合い方
① 借金	最悪ケースを計算する。団信の仕組みを理解する
② 空室	管理会社任せにせず、仲介と積極的に連携する
③ 金利	シミュレーションを厳しめに設定し、余裕ある物件だけ買う
④ 銀行融資	評価される実績を自分から積み上げていく
⑤ 詐欺	信頼できるルートから入り、長く付き合える担当者を見つける

後編では、実際に運用を始めてから直面した不安——修繕・家族への説明・災害リスク・会社にバレる問題・そして「本当に儲かるのか」という根本的な疑問について話したいと思う。

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※本記事は個人の体験をもとに執筆しています。投資判断はご自身の状況に合わせてご検討ください。不動産投資にはリスクが伴います。