最初の物件を買ったとき、しばらくして空室が3部屋になったことがあった。
6部屋あって、3部屋が空く。計算すると、毎月のキャッシュフローが赤字になる。頭では「空室リスクはある」と理解していたつもりだったけど、実際に数字を見たときはさすがに焦った。
しかも空室が続くということは、家賃収入が入らないだけじゃない。本来得られるはずだった収入を、毎月ずっと損し続けているということだ。1か月長引けばその分の機会損失が積み重なる。早く埋めたい、でも何をすればいいのか——そのころは必死で調べて、試して、少しずつ手応えをつかんでいきました。
この記事では、そのとき実際にやった空室対策を4つ紹介します。どれが効いたか、どれが難しかったかも、正直に書きます。
【目次】
- 広告料を上げる——仲介さんが動く、一番シンプルな方法
- 家賃を下げる——最後の手段だけど、効果は確か
- 入居者ギフト＆ポップ——100円ショップで部屋の印象が変わる
- 無印の小さな家具——これが一番、長く効いていると思う
- 4つの対策まとめ
- まとめ
広告料を上げる——仲介さんが動く、一番シンプルな方法
不動産の空室対策を調べると、最初に出てくるのがこれです。そして実際、効果は大きかった。
仲介さんは複数の物件を抱えています。当然、同じ手間をかけるなら、自分の収入につながる物件を優先する。広告料（AD）は、オーナーから仲介業者への報酬のことで、通常は家賃1か月分が相場です。それを2か月にする、エリアによってはもう少し積む——それだけで、仲介さんが「この物件を先に紹介しよう」と動いてくれやすくなります。
コスト的に見ると、確かに痛い出費には感じます。でも空室が2〜3か月早く埋まれば、それ以上の家賃収入が入ってくる。そう考えると、有効な投資だと思っています。
ポイントは、エリアの相場を調べた上で「少しだけ他の物件より多くする」こと。横並びでは印象に残らない。「あそこのオーナー、ちゃんと動いてくれる」と思ってもらえる関係を作ることが、長期的には大事です。
📌 広告料のポイント
- 通常は家賃1か月分が相場。エリアによって異なる
- 1か月→2か月にするだけで、仲介さんの優先度が上がりやすい
- 空室が2〜3か月早く埋まれば、コストは回収できると考える
- 相場より少しだけ高く設定するのがコツ
家賃を下げる——最後の手段だけど、効果は確か
これは、できれば使いたくない手です。正直に言います。
家賃を下げると、入居者が決まりやすくなるのは事実です。でも一度下げた家賃は、なかなか戻らない。売却のときに響くこともあるし、長期的なキャッシュフローに影響する。だから広告料やその他の対策を先に試して、それでも動かないときの最終手段という位置づけにしていました。
ただ、最近は逆に家賃を上げていく方向に動いている物件もあります。エリアと需要次第ですが、「下げなくても決まる」という状況も増えてきた。だからこそ、購入時に「下げる余地があるか」を確認しておくことが大切だと思っています。最初から限界ギリギリの家賃で買っていると、下げる選択肢がなくなってしまう。
空室が長引くなら、下げることも必要です。ただし下げる前に他の手を尽くすこと——そこだけは守るようにしています。
入居者ギフト＆ポップ——100円ショップで部屋の印象が変わる
これは「やってみたら意外と効いた」という対策です。
内見に来た人が部屋に入ったとき、小さなギフトが置いてあると印象が変わります。仲介さんが案内するとき、「ここのオーナーは丁寧だ」と感じてもらえることもある。ギフトと一緒に、設備の特徴を書いたポップを置いておくと、仲介さんが説明しなくても自然に伝わります。
私が実際に置いていたものはこちらです。ほとんど100円ショップで揃えられます。
- ティッシュ
- トイレットペーパー
- タオル
- 石鹸
- 歯ブラシ＆歯磨き粉
- スリッパ
- 芳香剤
選ぶ基準は「入居直後に必要で、邪魔にならないもの」です。大げさなものは要りません。生活が始まってすぐに使えるものが、さりげなく置いてある——それだけで、内見したときの印象が少し変わります。
コスト的にも大した金額ではないので、気軽に試しやすいです。
📝 ポップについて：「ウェルカム」と一言書いただけのものでも印象は変わります。設備（床暖房・浴室乾燥など）がある場合は、その特徴も一緒に書いておくと、仲介さんが案内しやすくなります。
無印の小さな家具——これが一番、長く効いていると思う
正直に言うと、これが一番費用対効果が高かったと思っています。最初の物件で試してから、今ではほぼ全室に付けるようにしています。
やることは単純です。
玄関に入ってすぐの壁に、無印のフックを2つ取り付ける。その横に無印の鏡を付ける。少し奥の空いているスペースに棚を付ける。そして棚の上に、100円ショップで買った造花や小さなオブジェを置く。
それだけです。でも、やってみると部屋の雰囲気が別物になります。
🪝 私が実際に使っている無印良品のアイテム
※商品ページは時期によって変わる場合があります。最新情報はリンク先でご確認ください。
フックは、帰宅してすぐにカバンや上着をかけられる。鏡は、出かける前に身だしなみを確認できる。棚は、ちょっとしたものを置けて便利だし、造花を置けばそれだけでおしゃれに見える。ポップをここに置いておくこともあります。
使い勝手が上がって、見た目も良くなる。内見に来た人が「ここに住んだら、こんな生活ができる」とイメージしやすくなる。たぶんそういうことが積み重なって、決まりやすくなっているのだと思っています。
費用も数千円程度で収まります。一度付けたら入居者が使い続けてくれるので、退去ごとにゼロから作り直す必要もない。費用対効果としては、今まで試した中で一番高いと感じています。
4つの対策まとめ
| 対策 | 費用感 | 効果の出るまでの速さ | コメント |
|---|---|---|---|
| ① 広告料を上げる | 家賃1〜2か月分 | 比較的早い | 仲介さんを動かす最も直接的な方法。まず試したい |
| ② 家賃を下げる | 収入が恒久的に減る | 早い | 効果は高いが最後の手段。購入時から下げ余地を確保しておく |
| ③ ギフト＆ポップ | 数百〜数千円 | 内見の印象に効く | 100円ショップで揃う。入居直後に使えるものを選ぶ |
| ④ 無印の家具 | 数千円（一度きり） | じわじわ効く | 費用対効果が一番高いと実感。全室に付けるようにしている |
まとめ
空室が続くのは、不動産投資で一番しんどい状態の一つだと思っています。毎月の数字がマイナスになりながら、いつ入居者が来るか分からない。焦る気持ちと、焦っても何も変わらないという現実のはざまで、それでも何かしなければという気持ちになる。
ただ、対策はあります。一度に全部やらなくていい。まず広告料を上げる。次にギフトと無印の家具を揃える。それで変わらなければ家賃の見直しを検討する——そういう順番で動けば、少しずつ前に進めます。
無印のフックと鏡と棚は、本当におすすめです。試したことがない方はぜひ一度やってみてください。見た目が変わるのが分かると思います。
📣 空室対策、あなたは何を試しましたか？
私が気づいていない方法があれば、ぜひコメントで教えてください。大家さん同士で共有できることは、どんどん共有していきたいと思っています。
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※本記事は個人の体験・見解をもとにしています。不動産投資には空室リスクを含む様々なリスクが伴います。投資の判断はご自身の状況をよく確認のうえ、必要に応じて専門家にご相談ください。
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