問い合わせた翌日に物件が消えていた——良い収益物件が早く売れる理由と、日頃の準備の話 - さいかすたろうの部屋問い合わせた翌日に物件が消えていた—

毎日のように物件情報を確認しています。アットホームやSUUMO、楽待など、複数のサイトを見ていますが、その中でも収益物件の掲載数が多いアットホームは特によく開きます。

先日、「これは条件がいい」と思える物件を見つけました。その夜、Webの問い合わせフォームから連絡を送りました。

翌日、返事を待ちながら物件ページを開いてみると——掲載がなくなっていました。

今回は、その体験を記録しながら、良い収益物件がなぜ早く動くのか、そして次に同じ場面が来たときに動けるために何が必要かを考えてみます。

【目次】
1. 私は毎日アットホームを見ている
2. 今回見つけた物件
3. 問い合わせフォームから連絡した
4. 翌日には物件が消えていた
5. 改めて感じた「良い物件の速さ」
6. 次回から変えようと思ったこと
7. スピードより、準備が重要だった
8. それでも焦って買ってはいけない
9. チェック表：良い物件を見つけたら確認すること
10. チェック表：良い物件を逃さないための日頃の準備
まとめ

1. 私は毎日アットホームを見ている

不動産投資を続けていると、物件検索が日課になります。朝でも夜でも、時間があればサイトを開く。最初のうちは「物件を探す」という感覚でしたが、今は少し違います。

毎日見ることの目的の一つは、相場感覚を維持することです。

今この地域で2,000万円台の物件にはどんなものがあるか。利回りの相場はどれくらいか。駅から何分の物件が多いか。再建築不可の物件はどの程度の割合を占めているか。こういったことは、毎日見ていないと感覚がずれていきます。

不動産は、毎日同じ物件が並んでいるわけではありません。新着物件が出たり、価格変更があったり、掲載が終了したりします。毎日見ることで、そういった変化の速さも肌で感じられます。

物件を買うかどうかとは別に、「今の市場はどういう状態か」を継続して把握しておくことが、実際に判断する場面で役に立ちます。毎日の物件検索は、私にとって相場の勉強でもあります。

2. 今回見つけた物件

その日も、いつものようにアットホームで物件情報を確認していました。

見つけた物件は、東京都内。駅徒歩8分以内。築古。価格は2,000万円台。表面利回りは約6.5%。

この価格帯の都内物件というと、最近は再建築不可のものが目立ちます。価格が抑えられている代わりに、建て替えができないというリスクがある。だから一概に利回りだけで判断できない。

ただ今回の物件は、掲載内容を見る限り、再建築不可とは書かれていませんでした。もちろん、広告の記載だけで判断することはできません。実際には、現地確認、登記情報の確認、重要事項説明での確認、役所への問い合わせなど、やるべきことはたくさんあります。

それでも、第一印象として「これは条件がいい」と感じました。

東京都内でこの価格帯、この利回り、この駅距離、再建築不可でなければ——そういう物件は、最近あまり見かけません。もちろん、実際に資料を取り寄せて精査しなければ何も分かりませんが、問い合わせる価値があると判断しました。

3. 問い合わせフォームから連絡した

その日の夜、物件ページのWebフォームから問い合わせを送りました。

今日は遅い時間だから、明日の午前中には連絡が来るだろう。そう思っていました。

特別のんびりしていたわけではありません。夜に気づいた物件について、その夜のうちにフォームから問い合わせを送ることは、一般的な感覚では十分に早い行動だと思っていました。翌日に返事が来て、資料を確認して、必要なら電話でやりとりする——そういう流れを想定していました。

不動産に限らず、ビジネスの場面でも、フォームを送れば翌日以内に返事が来るというのが普通の感覚ではないでしょうか。

ただ、今回はそうはなりませんでした。

4. 翌日には物件が消えていた

翌日、連絡を待ちながら物件ページを開いてみました。

掲載がなくなっていました。

返事が来る前に、物件そのものが消えていた。

なぜ掲載が終了したかは分かりません。売買契約が成立したのか、商談中のため一時的に取り下げたのか、売主の都合で掲載を止めたのか、正確な理由は確認できませんでした。

ただ、この物件の条件の良さと価格帯を考えると、私より早い段階で問い合わせをした人や、すでに動いていた購入希望者がいた可能性は十分考えられます。

仲介会社も、複数の問い合わせがある状況では、Webフォームへの返事より先に電話で確認してきた人や、既存の顧客、すぐに買付を出せる買主を優先することがあります。それは仲介業としての自然な動きで、批判するわけではありません。

ただ現実として、私のフォームへの返事が来ることはなく、物件はなくなっていた。

5. 改めて感じた「良い物件の速さ」

不動産に限らず、需要が高いものは早く動きます。これは分かっていたことです。でも今回、改めて実感しました。

東京都内で、駅から近くて、価格が2,000万円台で、利回りが6.5%程度あって、再建築不可でもなさそうな築古物件——こういう条件の物件は、投資家だけでなく、実需の購入者にとっても魅力的です。複数の購入希望者が同時に動いていてもおかしくない。

不動産のポータルサイトに掲載された物件は、その瞬間から全国に公開されます。私が見つけた物件は、同時に多くの人が見ていた可能性があります。

地方の物件や、条件が複雑なもの、価格が高いもの、利回りが低いものは、市場に長くとどまることもあります。ただ、条件が揃っていて価格も手頃な物件は、本当に短時間で動くことがある。今回のことは、その現実を改めて確認した出来事でした。

6. 次回から変えようと思ったこと

今回を踏まえて、次に同じような場面が来たときの動き方を見直しました。

まず、電話する。

夜遅い時間なら翌朝一番に。Webフォームで「明日返事が来るだろう」と待つのではなく、自分から電話して状況を直接確認する。これが最も確実で早い。フォームは相手のタイミング次第ですが、電話はその場でやりとりができます。

次に、電話で聞くべきことを決めておく。

まず概略住所を聞いて、自分で地図を確認し相場との比較をする。レントロールをもらって、実際の入居状況と賃料を確認する。建物の修繕履歴があれば送ってもらう。そして再建築可否——これは掲載情報だけでは確実には分からないので、電話で確認しておく必要があります。

もし資料を見て「買える条件だ」と判断できれば、買付証明書を早めに提出する。

ただし、これは「資料も見ずにとにかく買付を出せ」という意味ではありません。資料を見た上で、自分の基準と照らし合わせて、判断できるかどうかが重要です。

今回気づいたのは、フォームで連絡して待っていたことではなく、「電話してすぐ資料を取り寄せる」という動き方が習慣になっていなかったことです。

7. スピードより、準備が重要だった

不動産投資はスピード勝負だと言われることがあります。それは間違いではありません。ただ、本当に重要なのは、スピードそのものではないと思っています。

速く動けるのは、判断の準備ができているからです。

どのエリアで買うか。利回りの最低ラインはどこか。築年数はどこまで許容するか。駅からの距離はどう考えるか。再建築不可の物件はどう判断するか。融資はどの銀行に相談するか。自己資金はどれくらい使えるか。

こういった基準を事前に決めていれば、物件を見たときに「これは動くかどうか」を短時間で判断できます。迷う時間が短くなります。

逆に、良い物件が出てから「どこで買うか」「利回りはどう考えるか」「融資は通るか」を考え始めても、その間に物件はなくなっていることがある。

今回のことで改めて感じたのは、物件を探すことよりも、買える状態を整えておくことの方が先だということです。

私はFIRE——Financial Independence, Retire Early——を目指して資産形成を続けています。FIREは、資産を持って終わりではありません。収益を生む不動産を着実に増やし続けることが、退職後の生活を安定させる土台になります。だからこそ、毎日の物件検索も、買える状態を維持しておくことも、FIREを支える日々の積み重ねの一部だと考えています。

8. それでも焦って買ってはいけない

スピードの話ばかりをしてきましたが、最後に大切なことを書きます。

今回見つけた物件が、本当に良い物件だったかどうかは、最後まで分かりませんでした。

広告の印象は良かった。でも、現地を見れば大きな問題があったかもしれない。レントロールを確認したら、入居条件が予想より悪かったかもしれない。建物をよく見れば、近いうちに大規模修繕が必要な状態だったかもしれない。再建築不可だったかもしれない。

買えなかったことが「失敗」だとは思っていません。動けなかったことを悔しいとは感じましたが、買えたとしても良い取引になっていたかは別の話です。

スピードは大切ですが、それは準備ができている前提での話です。「早く動かなければ」という焦りで判断を急ぐことは、もっと危険です。見送る判断も、正しい判断のうちの一つです。

大切なのは、次に本当に良い物件が出たときに、しっかり動ける状態でいることです。今回はその状態が十分でなかった。次に備えることが、今回の経験から得られる一番の学びです。

9. チェック表：良い物件を見つけたら確認すること

優先度	確認項目	理由・ポイント
★★★★★	まず電話連絡する	状況確認はフォームより電話が圧倒的に早い。物件がまだ動いているか、商談中の買主がいるかも確認できる
★★★★★	概略住所を確認する	地図で確認し、周辺相場・環境・利便性を自分で判断するため
★★★★★	買付可能な状況か確認する	他の購入希望者がいるか、商談の進み具合を確認する。競合状況によって動き方が変わる
★★★★☆	レントロールをもらう	実際の入居状況・賃料・契約条件を確認する。広告の利回りは満室想定のことが多い
★★★★☆	修繕履歴を確認する	屋根・外壁・給排水など大規模修繕の履歴と、直近の修繕費用を把握する
★★★★☆	再建築可否を確認する	広告に書かれていない場合でも、接道状況・道路の種別を早めに確認する
★★★☆☆	融資の可能性を確認する	取引のある銀行や融資先に打診できる状態かを確認する
★★★☆☆	現地確認	資料確認後、買付前の最終判断として実施。周辺環境・建物の状態を自分の目で見る

10. チェック表：良い物件を逃さないための日頃の準備

準備の項目	具体的にやること	なぜ重要か
毎日物件を見る	アットホームなどを毎日確認する習慣をつける	新着物件を見逃さない。相場感覚を維持できる
相場を知る	エリア・築年数・利回りの相場を把握しておく	「この物件が良いかどうか」を短時間で判断できる
買付基準を決める	利回り・エリア・築年数・駅距離の最低基準を決める	物件を見てから迷う時間を減らせる
銀行開拓をしておく	複数の金融機関と関係を作っておく	物件が出たときに融資の見通しが立てやすくなる
必要書類を準備する	確定申告書、決算書、通帳のコピーをまとめておく	融資の打診や買付のスピードが上がる
自己資金を確認する	購入に使える自己資金の上限を把握しておく	物件を見つけたときに「買えるか」を即座に判断できる
仲介会社との関係を作る	複数の仲介会社に顔を知ってもらい、条件を伝えておく	ポータルサイトに掲載前に連絡をもらえることがある
電話する習慣を作る	気になった物件は、まず電話で問い合わせる	フォームより早く状況を確認できる。担当者の印象に残りやすい

まとめ

今回、問い合わせをした翌日に物件の掲載がなくなっていた経験を通じて、あらためて感じたことがあります。

良い収益物件は、本当に早く動くことがある。都内で、この価格帯で、この利回りで、駅近で、再建築不可でなければ——そういう条件が重なれば、多くの人が動く。その現実は、頭でわかっていても、実際に体験してみると違う重さがあります。

ただ、これを「スピードが大切だから急げ」という話に落とし込みたくはありません。

速く動けるのは、準備ができているからです。エリアが決まっている。基準が決まっている。銀行との関係がある。資料が整っている。そういう状態にあれば、判断に使う時間が短くなります。判断が速くなるのは、焦っているからではなく、迷う必要がないからです。

今回見送った物件が、本当に良い物件だったかは最後まで分かりません。資料を見れば問題が見えていたかもしれない。だから「買えなかったこと＝失敗」とは思っていません。ただ、「もっと早く動けた」という部分については、次への学びとして残しておきます。

次に良い物件が出たとき、すぐに電話できる。資料をすぐにもらえる。自分の基準と照らし合わせて短時間で判断できる。そういう状態でいることが、物件探しの本当の準備だと感じています。

📣 良い物件を逃した経験はありますか？

不動産投資をしている方に聞きたいのですが、「あの物件を買っておけばよかった」「もう少し早く動いていれば」という経験はありますか？逆に、焦らずに見送ってよかったという経験も聞かせてもらえると参考になります。物件探しのスピードと判断の基準について、実際のやり方を教えてください。

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