前回の記事で準備を整えた銀行訪問を、本日実行しました。
訪問したのは2行です。午前中に静岡銀行、午後に西武信用金庫。どちらも退職後を見据えた融資の可能性を確認するための相談でした。
結論から言うと、全体的に厳しい状況でした。ただ、それぞれの行から非常に有意義な話を聞くことができたので、今後の戦略を考える上での材料として整理しておきます。
静岡銀行｜午前の訪問
静岡銀行はもともとサラリーマン向けのアパートローンがメインで、プロパー融資はあまりやっていないというイメージを持っていました。ただ、不動産仲介の担当者からプロパーをやっている支店の担当者を紹介してもらえたので、今回初めて面談の機会を作ることができました。
「退職したら静銀は使えない」と思っていた｜仲介の一言で融資の可能性が復活した話
なお、静岡銀行からは以前にも融資を受けたことがあります。今回の面談でも、「過去にうちで融資実績がある」ことは稟議のストーリーが書きやすいという観点で、プラスに働くと担当者から教えていただきました。
静岡銀行の融資スタンス
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 金利水準 | 上昇傾向。その分、融資期間を長くとってCFを確保する設計 |
| 融資手数料 | 融資額の2.2%（他行より高め。初期費用として注意が必要） |
| 物件評価方法 | 収益還元と積算のバランスで評価 |
| 再建不可物件 | 評価ゼロではないが、かなり難しい |
| 現在の主力案件 | 都内新築の鉄骨造。規模感は2〜3億円程度 |
| 「なぜうちの銀行か」 | 取り組みの意義・ストーリーを重視する |
| 次のアクション | 属性をどこまで評価できるか上役と相談の上、後日連絡 |
正直な感触
「今は非常に厳しい時代で、金利も高いのでかなり厳しく見られます」という言葉を、面談中に複数回聞きました。金融機関から「今は厳しい」と繰り返し言われると、基本的にNGサインだと感じます。
また、現在静岡銀行が中心に取り扱っている案件は2〜3億円規模の都内新築鉄骨造とのことでした。自分が想定している1億円程度の規模とはかなりギャップがあります。
規模の問題は出口にも影響します。2〜3億円の物件は購入できる買い手層が絞られてしまうため、出口を考えると1億円以内のサラリーマン大家さんでも購入できる価格帯に抑えたいという考えは変わりません。
後日の回答待ちですが、感触としては厳しいと思っています。
西武信用金庫｜午後の訪問
西武信用金庫からはすでに融資を受けており、毎年決算書と確定申告書を提出して状況報告をしています。タイから帰任後にすぐ新規融資と借り換えの相談をしたことがあったのですが、その際は電話越しで「どちらもNGです」という回答を受けていました。
NGの理由として聞いたのは、個人事業としての賃貸経営の確定申告に計上している利益が少なすぎる、ということでした。会社員として給与所得があった期間は、合算所得を抑えるために経費をしっかり計上していたため、確定申告上の賃貸業の利益が圧縮されている状態になっていました。
今回はその点も含めて背景を説明しつつ、改善点を具体的に聞くために訪問しました。
西武信用金庫の融資スタンス
| カテゴリ | 評価基準・方針 |
|---|---|
| 物件評価の軸 | 収益性を重視（積算も見るがバランス） |
| 対象エリア | 信金エリア内の物件のみ。エリア外は「経営」でなく「投資」として評価→ 融資対象外 |
| 金利ストレステスト | 現行金利の1.5倍になっても回る収益性が必要 |
| 融資期間の計算 | （耐用年数 + 10年）－ 築年数。例：耐用年数40年なら最長50年から築年数を引いた期間 |
| 新規融資の状況 | 新規はほとんど出ていない。既存顧客は継続して対応 |
| 民泊 | 一切融資しない |
| 個人評価の方法 | 青色申告控除前の利益から生活費を引いて黒字になっているかを確認 |
エリア制限が想定より厳しかった
今回の訪問で最も驚いたのが、エリアに関する話でした。
信用金庫は地域社会への貢献を使命としているため、融資の対象も基本的に自分たちの活動エリア内の物件に限るという方針があります。自分が融資を受けていた時代はエリア外の物件にも積極的に対応してもらえていたのですが、現在は方針が変わっており、エリア外の物件は「地域貢献にならない」として対象外になるとのことでした。
自分の物件は最寄り駅から4駅ほど離れたエリアにあります。かつてはその距離でも対象内として扱ってもらえていましたが、今は「エリア外」と判定される状況です。
エリア外の物件を保有している場合、それは「事業経営」ではなく「投資行動」とみなされるとのことでした。信用金庫としての地域貢献の使命に合わないため、融資に積極的になれない、というロジックです。
個人事業の黒字要件
個人の評価については、「青色申告控除前の利益から生活費を引いて、ちゃんと黒字になっているか」を確認するとのことでした。
この基準で見られると、過去の自分の確定申告では経費計上を多めにしていたためかなり不利になります。退職後は給与所得がなくなり、経費の計上方法も変わってくるため、今後の申告で数字を立て直すことができれば改善の余地はあります。ただ、直近3期分の数字が使われる以上、改善効果が反映されるまでには時間がかかります。
2行の比較まとめ
| 比較項目 | 静岡銀行 | 西武信用金庫 |
|---|---|---|
| 融資手数料 | 融資額の2.2% | 通常水準 |
| 物件評価軸 | 収益還元 + 積算バランス | 収益性重視 |
| エリア制限 | 特になし | 信金エリア内のみ |
| 金利ストレステスト | 明確な基準は聞けず | 現行金利×1.5倍 |
| 再建不可物件 | 難しいが評価ゼロではない | 対応難しい |
| 新規融資の姿勢 | 厳しい（回答待ち） | ほとんど新規なし |
| 今後の見通し | 上役と相談の上、後日連絡 | エリア戦略なしには厳しい |
訪問で感じた2026年の融資環境
2行のいずれからも共通して出てきたのが「今は非常に厳しい時代」というメッセージでした。金利が上昇している中で、銀行・信金ともに融資審査の基準を厳しくしている実態が伝わってきました。
特に信用金庫については、以前と比べて方針が明確に変わっていることを実感しました。エリア外への積極融資はなくなり、地域密着の姿勢が以前より強くなっています。
債務償還年数の観点からも、金利上昇局面では同じ物件でも返済負担が増すため、審査が通りにくくなるのは当然の流れとも言えます。
今後の戦略を考える
今回の2行訪問を通じて、現段階での方針をある程度固めることができました。
静岡銀行からの回答は引き続き待ちますが、全体的な感触は厳しい。そう考えると、当面は融資を使わずに進められる戸建て投資が現実的な選択肢として浮かび上がってきます。
これまで検討してきた築古戸建てのような、フルキャッシュで取得できる価格帯の物件を積み上げながら、実績と数字を積み上げていく。その過程で個人事業の確定申告の利益も改善していき、数年後に改めて融資獲得を狙う——というのが、今考えている中長期の戦略です。
焦らず、しっかりと戦略を組み直していきたいと思います。
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